不動産売却前にリフォームは必要?メリットやリフォームしないで売る方法とは

2023-01-17

不動産売却前にリフォームは必要?メリットやリフォームしないで売る方法とは

この記事のハイライト
●基本的に不動産売却のためのリフォームは不要である
●不動産売却のためにリフォームが必要な場合は予算100万円以内に抑えるのがポイントである
●ホームインスペクションはリフォームに比べて費用が安く、購入検討者の不安解消に役立つので費用対効果が高い

不動産売却のためにリフォームをした方がいいのか悩んでいませんか。
たしかに古くなったキッチンや浴室をリフォームすれば、印象は大きく変わります。
しかし、リフォーム費用を回収できるのかどうかが問題です。
そこで今回は茨城県水戸市で不動産売却をサポートする私たち「まるのいえ」が、不動産売却にリフォームは必要なのか、メリットやリフォームしないで売る方法についてご説明します。

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リフォームしてから不動産売却をするメリットとデメリットとは

リフォームしてから不動産売却をするメリットとデメリットとは

リフォームしてから不動産売却するメリットは、物件の見た目を良くした状態で売りに出せることです。
一般の方が不動産購入を検討される際、物件の見た目の印象は大きく影響します。
なぜなら購入検討者は、内覧した際に「ここに住んでみたい」と直観で思えるかどうかで購入を判断しているからです。
そのため、周辺相場より安く売り出したとしても、購入検討者が直観的に住みたいと思える家でなければ、売れ残るリスクがあります。
よって不動産売却前にリフォームする場合には、早期売却が期待できるというメリットがあるのです。

リフォームせずに不動産売却したほうがいい理由とは

基本的に、不動産売却のためのリフォームは不要です。
なぜならリフォームすることのメリットより、2つのデメリットの影響が上回るからです。
1つ目のデメリットは、リフォームをしてもかかった費用を販売価格に上乗せできない可能性が高いことです。
2つ目のデメリットは、リフォーム内容が購入検討者のニーズと合わないと逆に売れにくくなってしまうリスクがあることです。

リフォーム費用を売却価格に上乗せできないデメリット

リフォーム費用は工事内容によって金額が大きく変動しますが、フルリフォームをした場合は数百万円規模の費用負担となります。
たしかにリフォームすることで各段に売れやすくなるメリットはあるのですが、それは同じ条件の物件が競合していて、片方はリフォーム済みなのに価格差があまりない場合に限られます。
リフォーム費用を上乗せされて数百万円も高く売りに出されていたら、いくらリフォーム済みで綺麗になっていたとしてもお得感がないため売れ残るリスクが高いでしょう。
かといってリフォーム費用を販売価格に上乗せできなければ、リフォームしたことで損することになってしまいます。

購入検討者のニーズに合わないために売れにくくなるデメリット

中古不動産を購入する方の多くは、購入後にリフォームすることを前提にしています。
そのため不動産売却前におこなったリフォーム内容が、購入検討者のニーズと合っていればメリットになるのですが、合わない場合は売れにくくなります。
なぜならリフォームを考える方は、ただ家が綺麗になっていれば良いというわけではなく、自分のこだわりを反映させたリフォームをしたいと考える方が少なくないからです。
そのため、こだわりがある場合、検討対象から外されてしまう可能性が高くなります。

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不動産売却のためにリフォームが必要なケースと価格相場について

不動産売却のためにリフォームが必要なケースと価格相場について

基本的に不動産売却のためのリフォームはしない方が良いとお伝えしましたが、売却のためにリフォームが必要となるケースが2つあります。
生活するのに必要な給湯器などの設備が壊れている場合と、外観の印象があまりにも悪いケースです。
購入検討者はリフォームすることを前提に中古不動産を買うことが多いのですが、それはあくまで自分好みにリフォームしたいというニーズです。
生活するのに必要な設備が壊れている物件を、修理費用を支払ってまでわざわざ購入したいと考える方は少数でしょう。
また建物の外壁にひび割れがあったり塗装が剥がれ落ちたりしている物件や、水回りのカビ汚れがひどくて不衛生だと感じる物件は、他にも欠陥があるかもと思われて敬遠される可能性が高くなります。

不動産売却を前提としたリフォームの費用相場について

リフォームは工事内容・設備機器と材料のグレードによって費用が大きく変動します。
部屋1室の壁紙の貼り替えであれば数万円程度ですみますが、フルリフォームとなると費用相場は400万円程度が目安になります。
では不動産売却のためにリフォームが必要なケースを想定した場合、どの程度の費用をかけるのが妥当なのでしょうか。
目安としては、リフォーム費用を100万円以内に抑えることがポイントになります。
2019年2月に一般社団法人住宅リフォーム推進協議会が「修繕・メンテナンスを目的にしたリフォームの予算相場」について調査を実施しています。
この調査結果によると予算相場は212万8,000円となっているのですが、この数字をもとにリフォームを実施すると費用を回収できない可能性が高くなるでしょう。
なぜならこの調査の調査対象者は、不動産売却を前提にしたリフォーム実施者だけに限ったわけではなく、自分の趣味を反映させたリフォーム実施者も含めているからです。
そのため、売却を前提とした必要最低限のリフォームをするのであれば、調査結果の半分程度を上限として考えておくのがリスク回避に有効でしょう。

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リフォームしないで不動産売却をしやすくする3つの方法とは

リフォームしないで不動産売却をしやすくする3つの方法とは

不動産売却のための大規模なリフォームは不要です。
リフォームしないことで浮いた費用を、リーズナブルなのに費用対効果の高い方法に予算を回すことで売却をしやすくすることができます。

簡易リフォームで最低限の修繕をする

内見時の印象を良くするためには、劣化や破損の著しい箇所に対して最低限の修繕を施すことが効果的です。
壁紙や襖などが大きく破けていたり、壁や床の広範囲に汚れやシミが広がっていたりしたら、たとえ築年数がそれほど経過していなかったとしても、劣化の激しい古家という印象を持たれてしまうでしょう。
大規模リフォームをしないで、簡易リフォームにとどめるだけでも、不動産売却に十分有効な施策となりえます。

ホームインスペクションで建物の現況を把握する

ホームインスペクションとは、建築士の資格を持った検査員が既存住宅に対して、目視・動作確認・聞き取り調査などをおこなう建物状況調査のことです。
専門検査員がおこなう調査によって、外観からは判断できない経年劣化の状況や欠陥箇所が分かり、建物の現況を客観的に把握することができます。
そのため購入検討者の不安解消に役立ち、売却をしやすくするのに有効です。
費用も木造一戸建てで5万円〜が相場で、リフォーム費用と比べて安くて費用対効果が高いと言えるでしょう。

ハウスクリーニングで清潔感を向上させる

内見依頼はたくさんくるのに契約に至らない場合は清潔感が損なわれていることが原因だと考えられます。
この場合、ハウスクリーニングがおすすめです。
特に水回りなどのカビ汚れは素人では落としきるのが難しいですが、プロによるホームクリーニングは高い効果を期待できます。

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まとめ

今回は不動産売却にリフォームは必要なのか、メリットやリフォームしないで売る方法についてご説明しました。
不動産売却時のリフォームは、早期売却が期待できるというメリットがある反面、費用が回収できないなど、結果的に損をする可能性があります。
まずは費用をかけずに売り出す、あるいは低額なコストで物件価値を高めることができる方法を試してみましょう。
長期にわたって反響がないようであれば、リフォームを含めた次の一手を考えるというスタンスで不動産売却に臨むのが大切でしょう。
私たち「まるのいえ」は、茨城県水戸市の不動産売却を専門としております。
売却をお考えの方はお気軽にご相談ください。

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