不動産の売却益とは?計算方法や節税のコツについてご説明

2022-12-20

不動産の売却益とは?計算方法や節税のコツについてご説明

この記事のハイライト
●不動産の売却益とは売却価格から取得費・譲渡費用・特別控除額を差し引いた課税譲渡所得のことである
●取得費には建物の減価償却費が含まれる
●特別控除を利用することが譲渡所得税の節税のコツである

不動産の売却益の正しい計算方法をご存知ですか。
売却益の計算方法は費用となる項目の多さに加えて、減価償却費の考え方を理解しなければならず複雑です。
そこで今回は茨城県水戸市で不動産売却をサポートする私たち「まるのいえ」が、不動産の売却益とは何か、計算方法や節税のコツについてご説明します。

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不動産を売却したときの売却益とは

不動産を売却したときの売却益とは

不動産の売却益とは、売却価格から取得費と譲渡費用、特別控除額を差し引いた課税譲渡所得のことを指します。
課税譲渡所得の金額に譲渡所得税の税率を乗じると、譲渡所得税の税額が求められます。
つまり、税金を計算するためにも用いられる不動産の売却によって生じた利益が売却益なのですが、不動産を売った金額から買った金額を差し引く単純計算では求められないということを知っておきましょう。
不動産の売却益を理解するためには、取得費と譲渡費用という経費の内訳・計算方法、適用できる特別控除の有無を理解することがポイントになります。

不動産の売却益に課せられる税金とは

不動産の売却益には、譲渡所得税という税金が課せられます。
譲渡所得税とは正式な税金の名称ではありません。
不動産を売却した売却益に対して、申告分離課税である所得税と住民税が課せられます。
この所得税と住民税をあわせて、譲渡所得税と呼んでいるのです。
所得税というと、給与から源泉徴収される所得税を思い浮かべる方が多いでしょう。
給与から差し引かれる所得税は総合課税に分類され、給与所得に加えて他の所得を加えた値に税率を乗じて計算します。
累進課税が適用されるので、所得の金額が大きくなれば大きくなるほど税率が高くなって税金も高くなります。
一方で不動産の売却益に課税される所得税と住民税は申告分離課税に分類され、給与所得などとは分けて課税されます。
そのため不動産の売却益に課税される譲渡所得税(所得税+住民税)は、確定申告をして納税することになります。

所有期間で変わる譲渡所得税の税率について

なお譲渡所得税の税率は、売却する不動産の所有期間によって大きく変わるので注意が必要です。
所有期間が5年以内の場合は短期譲渡所得に該当し、譲渡所得税の税率は39%になります。
一方で所有期間が5年を越えると長期譲渡所得となり、譲渡所得税の税率は20%まで下がります。
よって所有期間が5年以内の短期譲渡所得の場合、長期譲渡所得の譲渡所得税に比べて2倍近く高い税金を納税しなければならないことになります。
所有期間の判定は、不動産を売却した年の1月1日時点での所有期間になります。
そのため譲渡所得税の節税を考えている場合は、1月1日時点で所有期間が5年を超えるように売却のタイミングを調整する必要があります。

復興特別所得税について

譲渡所得税は所得税と住民税のことですが、2037年の12月31日まではこの2つの税金に加えて、東日本大震災の復興を目的とした復興特別所得税が上乗せで課税されます。
なお復興特別所得税の税額は、不動産の売却益に課税された所得税の税額に2.1%の税率を乗じた金額となります。

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不動産を売却したときの売却益の計算方法について

不動産を売却したときの売却益の計算方法について

不動産を売却した時の売却益は、以下の計算式で求めます。
不動産の売却益=売却価格-取得費-譲渡費用-特別控除額
なお不動産の売却益は、課税譲渡所得とも言われます。
不動産の売却益に、さきほどご説明した短期譲渡所得もしくは長期譲渡所得の税率を乗じることで、譲渡所得税の税額が求められます。
上記の計算式を見てお分かりのとおり、不動産の売却益を計算するためには、取得費・譲渡費用・特別控除額を計算する必要があります。
特別控除額については、このあと詳しくご説明します。
ここでは、取得費と譲渡費用の計算方法についてご説明します。

不動産の売却益を求めるために取得費を算出する

不動産の取得費とは、具体的に以下の項目が該当します。

  • 土地・建物の購入費用
  • 建築費用
  • 仲介手数料・印紙税・登録免許税
  • 設備費・リフォーム費用
  • 建物の減価償却費

この他に、売買契約書に貼付した印紙税や、登記手続きにかかった登録免許税といった税金、登記手続きを司法書士に依頼した場合の報酬金なども取得費として含みます。

建物の減価償却費の計算方法について

減価償却費とは、経年劣化していく建物を一定ルールに基づいて価値を減少させ、費用として計上するものです。
減価償却費は、以下の計算式で算出することができます。
減価償却費=建物の購入価格×0.9×償却率×経過年数
償却率は建物の構造(木造、鉄骨造、RC造)ごとに法律で定められています。
経過年数とは、建物の所有期間のことです。
建物の築年数ではないことに注意してください。

不動産の売却益を求めるために譲渡費用を算出する

譲渡費用とは、不動産を売却する際に支払った費用のことです。
具体的には、不動産会社に支払った仲介手数料、印紙税、登記のための登録免許税や司法書士報酬などが該当します。
また売却のためにおこなったリフォームや建物の解体費用なども、譲渡費用に含めることができます。

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不動産売却益にかかる税金を節税する方法について

不動産売却益にかかる税金を節税する方法について

ここまで譲渡所得税を節税するための方法を2つご紹介しました。
1つ目の節税方法は、所有期間を短期譲渡所得から長期譲渡所得になるように調整して税率を下げることです。
2つ目の節税方法は、購入時と売却時の費用を漏れなく調べ上げ、領収書を揃えて、取得費と譲渡費用の金額を大きくして課税譲渡所得の金額を圧縮することです。
ここでは、もう1つの節税のコツである特別控除についてご説明します。

不動産の売却益を圧縮して節税できる3つの特例について

ここでは、不動産の売却益の節税に役立つ3つの特例をご紹介します。
1つ目の特例は、マイホーム売却時の3,000万円特別控除の特例です。
この特例は、不動産の売却益を最大で3,000万円控除できる特別控除となります。
ただし注意が必要なのは、この特例が利用できるのは自宅の売却のみです。
2つ目の特例は、「所有期間が10年超の居住用財産を売却した場合の軽減税率の特例」です。
この特例も自宅の売却のみに適用でき、売却した年の1月1日時点で所有期間が10年を超えている場合、長期譲渡所得の税率をさらに軽減することができます。
3つ目の特例は、「相続した空き家を売却する時の3,000万円特別控除」です。
適用条件を満たしている場合、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに不動産を売却すると、売却益から最大3,000万円を控除できます。

売却益もしくは売却損が発生しても確定申告が必要

不動産売却による譲渡所得税は毎年税額が通知されず、ご自身で確定申告をおこなう必要があります。
その際、売却益だけでなく売却損が発生した場合でも、確定申告が必要になります。
なぜなら、損益通算によって節税することができるからです。

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まとめ

今回は不動産の売却益とは何か、計算方法や節税のコツについてご説明しました。
不動産の売却益の計算は、売却価格から購入価格を単純に差し引くだけでなく、取得費や譲渡費用も関係します。
売却益の計算方法を正しく理解せずに税金を支払った後の資金計画を立ててしまうと、税額が思っていたより多くて計画に狂いが生じることになります。
売却益の計算方法は複雑なので、事前に確認しておくことをおすすめします。
私たち「まるのいえ」は、茨城県水戸市の不動産売却を専門としております。
売却をお考えの方はお気軽にご相談ください。

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