ローン残債がある不動産売却の注意点!抵当権や売却方法を解説!

2022-12-13

ローン残債がある不動産売却の注意点!抵当権や売却方法を解説!

この記事のハイライト
●抵当権は住宅ローンなどの融資を受けるときに金融機関が設定する担保権
●ローン残債があっても売却は可能
●築年数が浅い物件は高額で売却されやすいが売却後にローン残債が残りやすいことが注意点

不動産売却を検討するときに、住宅ローン残債がまだある状態だと、その残債額次第で売却のプランは大きく変わります。
本稿では不動産売却時の住宅ローンにまつわる抵当権について、ローン残債がある物件の売却方法と注意点について解説します。
不動産売却を検討している水戸市内にお住まいの方は、住宅ローン残債がある家の不動産売却について確認してみてください。

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ローン残債がある不動産売却では抵当権の抹消が必要!

ローン残債がある不動産売却では抵当権の抹消が必要!

住宅ローンの借り入れ時に金融機関や保証会社が設定した抵当権が残ったままの不動産は、売却できません。
そもそも抵当権とはどのような権利なのか解説します。

抵当権とは融資の担保のために債権者が設定する権利

住宅ローンでは、購入する不動産に金融機関や保証会社の抵当権が設定されます。
同様に、不動産担保ローンの契約や個人間でのお金の貸し借りをおこなう場合も、返済が滞ったときの担保として抵当権を設定します。
抵当権とは「担保」のことで、返済されないときに不動産を売却し、売却で得たお金を返済に当てられる権利のことを言います。
一般的に身近なのは住宅ローンを組んだときに設定される抵当権で、ローンを融資した金融機関、またはその関連の保証会社によって抵当権が付けられます。
不動産売却のときに、抵当権が付いたままだと売却できません。
購入した不動産が前の所有者の抵当権により差し押さえられてしまうと、落ち度のない買い手が損害を被ってしまいます。
そのため、不動産に付いた抵当権や差押などの権利を抹消しないと売却できないのです。

抵当権抹消の方法とは?

以下のタイミングで抹消登記をすることで、抵当権は抹消されます。

  • 住宅ローンなどの債務を完済したとき
  • 金融機関が抵当権抹消の同意をしたとき

完済しただけ、金融機関が抵当権抹消の同意をしただけでは、抵当権は抹消されません。
債務を完済した場合の抵当権は効力がないものの、不動産売却時にトラブルになることもあるため、忘れずに抹消登記をおこないましょう。
ローン残債があっても金融機関が抵当権抹消の同意をするのは、不動産売却によって得た売却資金でローンを完済するケース、または任意売却をするケースです。
売却で得たお金でローン残債を完済する場合、完済されたタイミングで抵当権抹消に必要な書類が発行されます。
任意売却の場合も同様に、不動産が引き渡されたタイミングで抵当権が抹消されますが、一般的な不動産売却に比べると手続きが複雑になります。

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ローン残債があっても不動産売却する方法

ローン残債があっても不動産売却する方法

これまでお伝えしたとおり抵当権を抹消すれば不動産売却は可能ですが、具体的にはどのような方法で不動産売却をするのでしょうか。
ローン残債のある不動産の売却方法は、ローンの状態によって異なります。

アンダーローンの場合

ローン残債がある不動産売却で、売却価格よりローン残債が少ないことをアンダーローンと言います。
この場合、不動産売却で得た資金によってローンを完済できるため、売却活動、契約、引き渡しにおいてトラブルになることはありません。
売却活動を始めたタイミングで住宅ローンを借り入れている金融機関に連絡し、今後の流れを確認しましょう。
売買契約が済んで引き渡し日が確定すると、金融機関から返済金額や振込先が案内されます。
それに合わせて手続きなどを進めますが、金融機関によっては返済の手数料がかかる場合もあります。
抵当権の抹消登記を司法書士に依頼する場合はその費用も含め、事前によく確認しておきましょう。
また、アンダーローンの場合は、売却後も賃貸物件として住み続けられる「リースバック」の利用も可能です。
「まとまった資金が必要だけれども生活環境を変えたくない」という方は、リースバックの利用を検討してみてはいかがでしょうか。

オーバーローンの場合

売却価格がローン残債以上のアンダーローンに対し、売却価格がローン残債より少ないことをオーバーローンと呼びます。
オーバーローンの不動産の売却では、売却して得た資金で返済しきれなかった部分を自己資金で返済しなくてはなりません。
または、金融機関の承諾を得て任意売却を進めて、売却後も残債を返済する必要があります。
そうしない限り抵当権が抹消できないため、不動産売却自体が成立しないのです。
自己資金から返済する方法が一般的ですが、別の融資を受ける方法もあります。
カードローンなどの無担保ローンを利用したり、住み替えローンを残債分まで借りたりして、そこからローン残債を返済するのです。
住み替えローンとは、新居の購入時に売却する不動産の残債分もあわせて融資を受けて、既存の住宅ローンを完済させる目的のローンです。
利用には一定の条件を満たす必要がありますが、ローン残債があり、自己資金が少ない場合でも不動産売却が可能になります。

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ローン残債がある不動産売却の注意点!

ローン残債がある不動産売却の注意点!

アンダーローンでの不動産売却では手続きに気を付ければトラブルは起こりませんが、オーバーローンの場合にはいくつかの注意点があります。

任意売却はかならずできるとは限らない

任意売却はオーバーローンでの不動産売却で資金を用意できない場合の手段の1つですが、金融機関にかならず認められるとは限りません。
そもそも任意売却を認めていない金融機関もあれば、条件を満たさないと任意売却を認めない金融機関もあります。
基本的に滞りなく住宅ローンの返済できている場合は、金融機関は任意売却を承諾しません。
そのまま返済を続けて、売却可能になるまでローン残債を減らしたり、自己資金をためて完済したりすることを求められるでしょう。
離婚や病気、会社の倒産などが理由で住宅ローンの返済が滞った場合にのみ、金融機関により任意売却の承諾が検討される点に注意が必要です。

築年数が浅い物件の注意点

中古住宅でも、築年数が浅ければ高値での売却が可能です。
しかし、住宅ローンを組んで不動産を購入している場合、築年数が浅い=借り入れからの期間が短いため、多額のローンが残ります。
住宅ローンでは借り入れ当初は返済を重ねても元金部分は減りづらいため、オーバーローンになりやすいことが注意点です。
不動産購入時に自己資金を多く用意したり、繰り上げ返済で元本を減らしたりしていれば良いのですが、そうでない場合は築年数が浅い物件の売却には注意しましょう。
築年数が浅い物件を売却するための対策として、不動産会社に相談し、時間をかけて不動産売却をすすめることをおすすめします。
しっかりとした査定を受け、自己資金をためつつ、場合によっては借り入れも検討し、時間をかけてできるだけ高値で売却する。
これが、築年数の浅い物件を売却する方法といえるでしょう。

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まとめ

ローン残債がある不動産売却では、抵当権を抹消できるかどうかが重要で、ローン残債額と売却価格のどちらが大きいのかで売却方法が変わります。
オーバーローンの場合、売却のために自己資金を用意したり借り入れや任意売却を検討したりするなど、一般的な不動産売却とは別の手続きが必要であることが注意点です。
水戸市内で住宅ローン残債があるけれども不動産売却を検討している方は、まるのいえまでご相談ください。

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