空き家の種類とは？増加率や放置のリスクを解説

高齢化などのさまざまな理由で、所有する空き家に頭を痛める方は、全国に増え続けているのが実情です。
しかし、ひとことで空き家と言っても、さまざまな種類があるのをご存じでしょうか？
そこで今回は、空き家の種類とはどのようなものがあるか、増加率や放置のリスクについても解説します。
茨城県水戸市で空き家を所有している方は、ぜひご参考にしてください！

空き家の種類とは？

まず、空き家の種類にはどのようなものがあるのでしょうか？
それぞれ種類ごとの特徴をみていきましょう。

賃貸用の住宅

賃貸用の住宅とは、だれかに貸す目的で利用しているマンションやアパート・一戸建てのことです。
賃貸住宅の入居者は常に入れ替わるため、空家数の変動状況は、ほかの種類の空き家と比較して激しいと言えます。
総務省統計局が5年ごとにおこなう「住宅・土地統計調査」で、最新の調査である2018年の統計では、賃貸用の空き家は空き家全体の50.9%となっています。

売却用の住宅

売却用の住宅とは売却を目的とした空き家です。
所有権が変わる関係で空き家になっているもので、新しい所有者の方が利用する前提で準備が整えられているものがほとんどです。
現状販売として手つかずのものも含んではいますが、所有権が移転すれば必要な箇所はメンテナンスされて再生されるか、取り壊して新しい建物に更新することとなります。
前述の統計調査では、2018年に売却用物件として空き家となっているものは、空き家全体の3.5％となっています。

二次的住宅

二次的住宅とは、別荘やリゾートマンション・セカンドハウスなど、普段は人が住んでいない家のことを指します。
利用の実態がなく所有者不明か売りに出ていないもので、地方のリゾートマンションで増加しています。
前述の統計では、空き家全体に占める二次的住宅の割合は4.5％になっています。

その他の住宅

その他の住宅は、上記のどれにも当てはまらないこの記事の中心となる種別の空き家で、以下のような家を指します。

• 一人暮らしの高齢者が長期入院や介護施設への入所で空き家となっている
• 転勤や出張で長期間不在となっている
• 老朽化で取り壊し予定
• 相続を開始したが、先のヴィジョンが決まらない

これらの状況は家の今後の用途が定まらず、売却もできないため家が傷み、荒廃して資産価値を落とすことが懸念される空き家です。
そして前述の統計で、空き家全体に占める割合は、41.1％にものぼっています。

空き家の種類別の増加率の状況とは？

それではこの4種の空き家はそれぞれ、どのようなペースで増加しているのでしょうか？

前回調査との比較

これらの4種類の空き家について、2013年に実施された前回統計調査から最新2018年の調査にかけての増加率を見てみますと、以下のようになっています。

• 賃貸用住宅：0.4%増加
• 売却用住宅：4.5％減少
• 二次的住宅：7.3％減少
• その他の住宅：9.0％増加

このように、空き家の増加の主因は、賃貸や売買の取引の低調ではなかったのです。

その他の住宅の増加が目立つ

では、その他の住宅の空き家がこのように増えた背景は、どのようなことなのでしょうか？
主な原因として考えられているのは、実家を受け継ぐことの困難さです。
施設に入った親御さんは、家に帰れる、帰りたいという意向をお持ちの場合が多く、売却ができません。
親御さんが意思能力を失っていたとしたら、相続を開始するまでは、やはり売却に進むことはできないのです。
親御さんとの話がついて売却可能となったとしても、今度は相続人である兄弟の間で、意思統一が図れるとは限りません。
このような事情から、高齢化社会の進行とともに、その他住宅の空き家率はますます上がっていくと考えられます。

賃貸用住宅の空き家率にも注目

もう1点注目するポイントが、賃貸用住宅の空き家の割合です。
賃貸用住宅の空き家増加の比率増加はは0.4%でも、その絶対数は全体の50.9%にもなります。
この背景には、相続税対策で、老朽化した賃貸物件が以前から手つかずで空き家となっているためです。
相続予定の土地は更地の状態よりも賃貸アパートを建てることで評価額を下げられ、相続税が節税できるため、更地に戻したりできない事情があります。
このようにして大量に増えた賃貸アパートは、人口減から空室が増えるようになっています。
また、コロナ禍がきっかけのリモートワーク増加で、首都圏中心部の面積が狭いワンルームなどのアパートも、現在空室が目立つ傾向となっています。

空き家の種類と放置した場合のリスクの関係

空き家を放置することのリスクは、主にどのようなものが挙げられるのでしょうか？

空き家を放置すると

まず、どの種類の空き家でも起こりうる放置のリスクは、主に以下が挙げられます。

• 傷みによる資産価値の低下
• 土地建物の荒廃による周辺の環境悪化
• 特定空家への指定

建物は空き家となることで傷みの進行が早くなり、雨漏りやシロアリの食害、設備の不調などを引き起こしやすくなります。
このことで資産価値を下げてしまうのは避けることができず、遠方の実家でも定期的に風通しや庭の雑草の手入れなどをおこなう必要があります。
また、荒廃した空き家は特定空家として自治体から指定される可能性があり、固定資産税の増額や罰金、行政措置で所有者費用負担の取り壊しの強制執行などのリスクがあります。

空き家の種類ごとのリスク

まず賃貸用住宅の場合、新たに力を入れて貸し出す際に設定できる家賃が下がり、収益物件としての利回りが落ち込む可能性があります。
売却用住宅の場合も、空き家として長く放置した場合は、売却価格に影響が出ざるを得ません。
その他の住宅の場合、たとえば実家など所有者である親御さんの認知症などの状態しだいで相続までの間、維持管理のみをし続けなければばらないリスクがあります。

空き家の対応には買取もおすすめ

維持管理ののちに相続後、売却が可能になったとして、それでも経年変化による修繕や、売却しやすくするための手間は多くなります。
このような実家を売却するうえで、売却価格にこだわるより手間をはぶき、解決のスピードを重視される場合は、不動産会社の買取と言う方法もおすすめです。
買取の場合、新しい所有者に対する契約不適合責任という不具合が生じたときの責任が免責となり、仲介手数料も不要となります。
さらに遺品や想い出の品だけを引き取り、不要な家電や家財などの残置物をそのまま残して委託することもできます。
茨城県水戸市付近で買取を希望される場合は、まるのいえにお気軽にご相談ください。

まとめ

空き家の種類とはどのようなものがあるか、増加率や放置のリスクについても解説しました。
空き家の増加率は今後も上昇が予想され、早い段階での検討や手続きが良い売却につながります。
思い出の詰まったご実家は、良い状態のうちに売却を視野に入れた検討をおすすめします。
私たち「まるのいえ」は、茨城県水戸市付近を中心に不動産売却のサポートをおこなっております。
空き家の問題にお悩みの方や売却を検討されている方は、弊社にお気軽にご相談ください。