空き家が劣化する原因とそのデメリットとは?管理の重要性について解説

2022-10-25

空き家が劣化する原因とそのデメリットとは?管理の重要性について解説

この記事のハイライト
●空き家が劣化する主な原因は換気不足・雨漏り・給排水管のサビ
●空き家の劣化が進むと「特定空家」に認定されるリスクがある
●空き家の劣化対策の基本は空気の入れ替えと湿気や水分のコントロール

空き家を劣化させないポイントは、こまめな巡回と空気の入れ替えなのはご存知でしょうか?
劣化の最大の要因は飽和した湿度がもたらすカビと腐食で、それが空き家全体に広がって起こる強度の劣化による倒壊につながる可能性があります。
茨城県水戸市で空き家を所有している方は、空き家が劣化する要因や適切な管理方法をまとめたこちらの記事を、ぜひ参考にして空き家管理にご活用ください。

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空き家が劣化する主な原因とは

空き家が劣化する主な原因とは

空き家が劣化する主な原因についてご説明します。
空き家へ定期的に巡回しなければ変化に気づけないので、発見が遅れると損傷がさらに大きくなります。

劣化の原因①換気不足

空き家を長期間締め切った状態では、各部屋の空気の循環が遮断されて空気がよどみます。
カビが発生すると、締め切った空き家内ではカビの胞子が充満し、天井・壁・床に付着して広がっていきます。
壁紙の粘着面側のカビは、貼り替えない限り除去できないためいつまでも部屋がカビくさくなります。
そのため、梅雨時期から秋までの湿度が高い時期にはとくにこまめに換気するべきでしょう。

劣化の原因②雨漏り放置で腐食が拡大

雨漏りによって空き家内に侵入した雨水は、換気によって蒸散させないでいると次第に湿度が飽和して空き家全体が腐食しやすく不衛生になります。
とくに水分を含んだ木材などの建材類はカビが発生しやすくなり、木材は腐食すればもろくなって黒く変色します。
床下だけでなく壁や天井でも腐食した木材はシロアリの格好のエサになり、壁や天井でも関係なくシロアリは登っていって食害を広げるのです。
その結果、強度が落ちた柱が屋根を支えきれなくなり、最悪の場合、空き家は倒壊します。

劣化の原因③給排水管のサビと臭気

給排水管は利用されず空洞の状態が長引くと、大気中の水蒸気が結露してサビの原因になります。
また、封水(U字トラップに溜められた水)が蒸発して枯れると、下水の匂いや害虫害獣(ハエ・ゴキブリ・ネズミ)が空き家内に侵入してきます。

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空き家が劣化することで発生するデメリット

空き家が劣化することで発生するデメリット

空き家が劣化することでどんなデメリットが発生するのでしょうか。
下記にそれぞれデメリットについてご説明します。

劣化によるデメリット①売却する場合

敷地内の草木が伸びて、外壁の汚れやカビで空き家全体が黒ずんでくると見た目も悪くなります。
そして、ホコリ・カビが充満してしまえば家全体を徹底的に掃除しないと、放置された家特有のカビくささが残ります。
もしも買主が壁の表面にカビを見つけたら、壁の中にもカビあるのか警戒してその空き家の購入を躊躇してしまうでしょう。
また、草木が伸びて汚れたままの外観なら、こまめに管理されていないだろうとマイナスの評価をするはずです。
一方で、リフォーム費用がかかってでも空き家を売却してしまえば、管理の手間や費用、固定資産税の支払い、近隣へ迷惑を掛ける可能性はなくなります。

劣化によるデメリット②賃貸物件にする場合

借主の気持ちになればすぐに分かりますが、水回りがきれいなことは賃貸物件を借りるうえで最優先条件です。
賃貸物件は、ライバル物件と比較して優位点が多くないと借主がつきませんので、築年数が経過していて間取りやデザインが古いなら、せめて住宅設備が新しく便利なものがないと難しいでしょう。
また、リフォームしてから借主が付くまで時間がかかれば、その間もきれいな状態を保つためにこまめな維持管理が必要です。
注意すべきは、借主が付かずにリフォーム費用だけがかかり家賃収入が入ってこない可能性がある点です。
一方で、誰かが住んでくれると管理の手間は必要なくなり、家賃収入は固定資産税の納税の原資になります。

劣化によるデメリット③特定空家認定の場合

更地よりも建物が建つ土地のほうが税金が安いので空き家を解体せずに残すものの、費用はかけたくないと維持管理はせず放置されることがよくあります。
その結果、荒廃し倒壊の危機に瀕した空き家が社会問題になっていることを受けて、危険な空き家をなくす抑止力のために特定空家制度が生まれました。
自治体は、管理状態が悪く劣化が進んでいて近隣へ被害を及ぼしかねない空き家を「特定空家」として認定し監視下に置きます。
認定後は程度に応じて、助言指導・勧告・命令・戒告・行政代執行という順に強制力を強めた働きかけで、空き家の管理状況の改善を図るのです。
ちなみに自治体の働きかけに従わなければ下記のようなペナルティがあります。
命令:50万円以下の罰金を課す
勧告:土地の固定資産税を約4.2倍に増税する
戒告:行政代執行により強制解体と費用請求
なお、特定指定されても管理状態が改善すれば解除ができるため、使わない空き家へ無駄な出費を掛けないためにも自治体の働きかけには応じるようにしましょう。

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空き家を劣化させない維持管理の重要性とは

空き家を劣化させない維持管理の重要性とは

空き家を劣化させないためには、こまめな維持管理を続けるしかありません。
もしも以下のような適切な管理を維持するのが難しい場合には、管理会社に委託するか、売却や買取も検討したほうが良いでしょう。
空き家が劣化しない主な管理方法をそれぞれご説明します。

空き家が劣化しない管理方法①こまめな空気の入れ替え

放置された空き家は、カビ・ホコリ・湿気・下水の匂いなど、古い空き家独特のにおいがしますので、まめに空気を入れかえるだけで効果が高くなります。
また、台風などの後は飛来物・変形・破損・雨漏りの可能性があるため、必ず巡回しましょう。
さらに、空き家が犯罪に巻き込まれないためには、郵送物の回収・ゴミの不法投棄の確認・立ち入った形跡の確認・ブレーカーがショートしていないかなども併せて確認しましょう。

空き家が劣化しない管理方法②給排水管を詰まらせない

空き家になる際に、高圧洗浄の業者に排水管を洗浄してもらい、ときどきは通水と封水の補充をするのがよいでしょう。
また、台風の後などは下水が逆流していないか、外構の溝や雨どいなども落ち葉や枝の詰まりがないかチェックしましょう。

空き家が劣化しない管理方法③害虫や害獣を集めない

空き家を巡回した際には、ぜひ目視で空き家を取り巻く状況の変化を探ることが大切です。
害虫害獣の死骸・巣の形跡・フン・体毛・獣道のあとなどがあれば清掃して、破損箇所は補修して通れなくしておきましょう。
また、設置型や散布型の忌避剤を通り道などに設置すればさらに安心です。
一度吹き付ければ約3か月間は効果が続くものなどもあるため、害虫害獣を空き家に近づけないという予防が効果的です。
害虫害獣対策で気をつけるのは2点あり、においや形跡に敏感になることと、草木の剪定・穴を塞ぐなど住み家になりやすい環境を作らないことです。

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まとめ

田舎の実家など、空き家で使う予定がなくてもつい保有してしまいがちですが、劣化することによるデメリットは大きいため維持管理が大切です。
ご自身での維持管理が難しい場合は、管理会社に委託するか、不動産会社に売却や買取も検討してみましょう。
茨城県水戸市で地域に密着して不動産業を営む私たち「まるのいえ」なら、お客様のご要望によりそった空き家対策や売却などのご提案をさせていただきます。
空き家でお悩みなら、ぜひお気軽にご相談ください。

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