心理的瑕疵のある不動産!売却金額への影響とは?告知義務についても解説

2022-10-18

心理的瑕疵のある不動産!売却金額への影響とは?告知義務についても解説

この記事のハイライト
●心理的瑕疵物件とは、精神的に住みにくいと思わせる物件のこと
●心理的瑕疵は不動産の売却金額に影響を及ぼし、通常の取引価格よりも低くなる
●自然死の場合は、ほとんどのケースで告知義務がない

心理的瑕疵のある不動産の売却で、悩んでいませんか。
心理的瑕疵は告知義務が発生するため、どのケースで告知が必要なのか理解しておく必要があります。
そこで今回は茨城県水戸市エリアで不動産売却をサポートする私たち「まるのいえ」が、心理的瑕疵のある不動産の売却金額への影響と、告知義務についてご説明します。

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不動産売却時で注意が必要な心理的瑕疵物件とは

不動産売却時で注意が必要な心理的瑕疵物件とは

心理的瑕疵物件とは、住む分には機能面で何か問題があるわけではなく、精神的に住みにくいと思わせる物件のことです。
例えば事故物件などの不動産が、心理的瑕疵物件に該当します。
不動産取引において「瑕疵」とは、取引対象の不動産の欠陥や不具合を指します。
一般的には雨漏りやシロアリ被害、給排水設備やガス管などの欠損、故障が、瑕疵として問題になりやすいです。
ですが、これらの瑕疵は物理的瑕疵のため、目で見て判断することができます。
一方、心理的瑕疵の場合、目で見て判断することができません。
そのため心理的瑕疵のある物件は、売却が難しいのが特徴です。

心理的瑕疵のある不動産売却の告知義務とは

心理的瑕疵がある不動産を売却する際は、売主は不動産業者を通じて買主に必ず心理的瑕疵があることを伝えなければなりません。
これを告知義務といいます。
もし心理的瑕疵があることを隠して不動産を売却した場合、物件引き渡し後に責任追及されるリスクが高くなるので、必ず伝えるようにしましょう。

不動産売却が難しくなる心理的瑕疵物件の事例とは

ここでは心理的瑕疵物件の具体例をご紹介します。
事故物件
事故物件は心理的瑕疵のある不動産の中でも、もっとも売却が難しいのが特徴です。
他殺はもちろんのこと、自殺のあった不動産においても売却難易度は一気に上がります。
一方で高齢者が自宅で自然死した場合や病死したケースは、基本的には事故物件にはなりません。
ですが死亡の発見が遅れ、遺体の腐敗が進んでいた場合などは心理的瑕疵物件として扱われる可能性もあります。
不動産の周辺環境から影響を受けるケース
事故物件のように直接的に物件が心理的瑕疵を抱えていなくても、周辺環境が影響を及ぼす場合も心理的瑕疵に該当します。
具体的には、以下のようなケースです。

  • 墓地がある
  • 暴力団の事務所がある
  • 悪臭や騒音がひどい
  • 火葬場がある
  • 性風俗店がある、もしくは物件で過去に性風俗店が営まれていた

これらの周辺環境に何らかの問題を抱えている場合も、心理的瑕疵のある不動産になります。

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心理的瑕疵が不動産の売却金額に与える影響とは

心理的瑕疵が不動産の売却金額に与える影響とは

心理的瑕疵は不動産の売却金額に影響を及ぼし、通常の取引価格よりも低くなります。
なぜなら心理的瑕疵を抱えた物件を自ら買いたいと思う方は少ないので、値下げせざるを得ないからです。
心理的瑕疵による売却金額への具体的な影響度合いですが、殺人事件があった物件では市場価格の半値程度まで値下げしないと難しいと言われています。
ただし、心理的瑕疵に関する感じ方や考え方は人によって違うため、事故の内容や物件の立地などによって値下げが必要な度合も変わります。
事故物件でも立地が良ければ影響も少なく、2割引きや3割引きで売れるかもしれません。
このあたりは、不動産会社と相談しながら売却活動を進めていく中で、市場の反応を探る必要があります。

心理的瑕疵物件の売却は不動産会社と専任系の媒介契約を締結する

心理的瑕疵のある物件の売却では、不動産会社と専任系の媒介契約を締結するのがポイントになります。
なぜなら心理的瑕疵のある不動産の売却は難易度が高いため、専任系の媒介契約を締結することで不動産会社が注力する動機を作り出す必要があるからです。
不動産会社と締結する媒介契約には、3つの種類があります。

  • 一般媒介契約
  • 専任媒介契約
  • 専属専任媒介契約

一般媒介契約は、複数の不動産会社と媒介契約を締結することができます。
そのため人気物件の場合は、業者間で競争意識が働くため売主にメリットが多いです。
ですが事故物件の場合は、売却しずらい物件なのに他社で決まる可能性があることが不動産会社にとってはリスクでしかなく、注力してくれないこともあります。
それに対して、専任媒介契約や専属専任媒介契約の場合、売主は1社としか媒介契約を締結できないため、不動産会社も自社限定の物件として売却活動に注力してくれやすくなります。

不動産会社による買取を検討してみる

一般的な仲介による売却が難しい場合、不動産会社に買取をしてもらう方法もあります。
仲介の場合、売却に必要な期間は3か月が一般的な目安です。
心理的瑕疵のある物件の場合、売却期間はさらに長くなります。
ですが、不動産会社による買取であれば、査定から最短1週間程度で売却が完了します。
自殺や他殺などがあった物件をすぐにでも売却したいというような場合、不動産会社による買取を検討するのがおすすめです。
なお買取のデメリットとしては、買取をしてくれる不動産会社は限定されることと、買取価格は市場の取引価格よりも安くなることです。

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不動産売却における心理的瑕疵の告知義務とは

不動産売却における心理的瑕疵の告知義務とは

自然死についてですが、ほとんどのケースで告知義務はありません。
なぜなら自然死には事件性があるわけではないので、事故物件に該当しないからです。
ですが、どういったものが事故物件に該当し、心理的瑕疵の告知義務が発生するのか明確な定義がありませんでした。
そこで国土交通省は事故物件に関するトラブルを防止するため、人の死の告知に関するガイドラインを設定しました。
ガイドラインの基準を端的に説明すると、自殺、殺人、不審死、火災による死亡、孤独死(発見が遅かった場合)には告知義務があります。
病死や老衰、孤独死(発見が早い場合に限る)、自宅の階段からの転落事故、入浴中の転倒事故には告知義務がないと定められています。
つまり告知義務が発生するかどうかのポイントは、人の死に心理的瑕疵があるかどうかということになります。
言い換えると、人のが亡くなった原因や、発見された状況を聞いたときに、聞いた方がその理由に対して嫌悪感を抱くかどうかということです。
嫌悪感を抱く理由であれば告知義務が発生し、そうでない場合は告知義務は発生しないということです。

自然死でも発見が遅れた場合は告知義務が発生する

自然死、孤独死でも発見までに時間がかかったケースでは、事故物件に該当する可能性があるので注意が必要です。
「死亡してからいつまでに発見されれば告知義務は発生しない」というような、明確な基準はありません。
ですが、遺体の腐乱が進んでいて室内に臭いや遺体からの体液によるシミなどが付着した場合などは、告知義務が発生します。
ただし発見までの期間に関わらず、孤独死があった場合は必ず不動産会社に伝えて買主に告知すべきかどうか判断してもらうようにしましょう。
また心筋梗塞や脳卒中による突然死の場合、死亡してから発見するまでが遅れなければ告知義務が発生する可能性は低いです。

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まとめ

今回は心理的瑕疵のある不動産の売却金額への影響と、告知義務についてご説明しました。
自然死の場合でも告知義務が発生する場合があるため、注意点をしっかりと理解しておきましょう。
茨城県水戸市エリアで不動産売却をお考えの方は、私たち「まるのいえ」にお気軽にご相談ください。

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