空き家を現状のままや更地として売りたいときのポイントを解説!

2022-09-27

空き家を現状のままや更地として売りたいときのポイントを解説!

この記事のハイライト
●空き家を現状のままで売りたいときには、中古住宅や古家付き土地として売却する方法がある
●空き家を更地にする際は、再建築不可物件に該当しないかどうかを確認する
●空き家の売却でも、軽減税率や特別控除などを利用できる場合がある

空き家は所有しているだけで、維持管理に手間やコストがかかります。
そのため利用予定のない空き家は、なるべく早く売却するべきといえるでしょう。
そこで今回は、空き家を売りたいときの処分方法や費用について解説します。
茨城県水戸市に不動産をお持ちの方は、ぜひチェックしてみてください。

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空き家を現状のままで売りたいときのポイント

空き家を現状のままで売りたいときのポイント

なるべく時間をかけずに空き家を売りたいときは、現状での売却を目指すことになるでしょう。
空き家を現状のままで売る方法には、以下のものがあります。

  • 中古住宅として売却
  • 古家付き土地として売却

それぞれの方法について、流れや注意点を確認していきましょう。

中古住宅として売却

築年数が浅い場合や建物の状態が良好な場合には、中古住宅としての売却が可能です。
建物部分にも値段が付くので、空き家を少しでも高く売りたいときには中古住宅としての売却を目指すと良いでしょう。
リフォームは原則として不要
少しでも高く売りたい場合、リフォームにより内装や設備を新しくしたほうが良いのではと考える方もいるのではないでしょうか。
しかし基本的には、売却前のリフォームは不要です。
コストをかけて工事しても、その費用を売却価格に反映できるとは限りません。
それだけでなく、買主のニーズや好みに合わなければ、成約に至る可能性も低くなってしまうでしょう。
もしリフォームが必要な状態であれば、工事にかかる費用の分だけ値下げするほうが効果的です。

古家付き土地として売却

一般的な木造住宅の場合、築20年を超えると建物部分にほとんど値段は付きません
しかし古家付き土地としてなら、現状のままでの売却が可能です。
古家付き土地として売却するメリットは、解体の手間と費用を省ける点です。
なお、建物の解体費用相当分については、売却価格から差し引くなどの対応となるケースが少なくありません。
それでも売却前に解体費用を工面する必要がないので、なるべくコストをかけずに空き家を売りたい方におすすめの方法です。

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空き家を更地の状態で売りたいときのポイント

空き家を更地の状態で売りたいときのポイント

空き家の場合、売却活動に時間がかかるケースは珍しくありません。
そして売却活動の最中も、建物の維持管理にコストがかかります。
そこで中古住宅として売却できる見込みがなければ、建物を解体して更地の状態での売却を検討すると良いでしょう。

更地にして売却するメリット

古家付き土地の場合、買主には購入後に建物を解体する負担があります。
しかし更地の状態であれば、買主は土地を購入してすぐに新しい建物を建てられます。
買主にとっては更地のほうが購入後の負担が軽いため、成約に至る可能性が高まるでしょう。
また、売主側のメリットとして建物の維持管理の負担がなくなることが挙げられます。
老朽化が著しい建物は倒壊などのリスクを抱えており、隣地や通行人に被害をおよぼすおそれもあります。
しかし更地であれば、このようなリスクも最小限に抑えられるでしょう。

更地にして売却するデメリット

更地にして売りたい場合、建物の解体費用を負担しなければなりません。
空き家の解体は、建物の構造や立地などによっても変動しますが、100~300万円程度の費用がかかります。
解体費用だけでなく、土地の整地・測量が必要になることもあるでしょう。
条件によっては、建物の解体費用が土地の査定価格を上回る(赤字になる)こともあるため注意してください。
再建築不可物件に注意
再建築不可物件とは、建築基準法を満たしておらず建物を再建築できない物件のことです。
土地に建物を建てるためには、幅員4m以上の道路に間口2m以上で接していなければなりません。
しかし古くからあるような空き家では、この接道義務を満たしていないケースがあります。
そのため古くからある空き家を解体する際は、再建築不可物件に該当するかどうかを確認するのがおすすめです。
住宅ローンを組んで購入できない
一般的な住宅ローンでは、更地を購入できません。
注文住宅を建てる目的であっても、土地先行融資やつなぎ融資などを利用しなければならないため、買主にとっては資金調達について大きな負担がかかってしまいます。
しかし空き家が建っていれば、土地の購入に住宅ローンを利用できる場合があります。
もし売りたい土地が住宅用地であるなら、買主にかかる負担も考慮したうえで建物を解体するかどうかを決めると良いでしょう。
そこで、空き家を売りたい場合には、まずは不動産会社へ相談するのがおすすめです。

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空き家を売りたいときにかかる費用

空き家を売りたいときにかかる費用

不動産を売却する際は、登記費用をはじめとするさまざまな費用がかかります。
そこで空き家を売りたいときには、あらかじめどのような費用がかかるのかを把握しておくと良いでしょう。
不動産売却では、おもに以下の費用が発生します。

仲介手数料

不動産会社へ支払う仲介手数料は成功報酬なので、売買契約が成立したときに発生します。
通常は売買契約時に半金、代金の決済・物件の引き渡し時に残金を支払います。

残置物などの処分費用

空き家に残置物があれば、引き渡しまでに処分して空室状態にしなければなりません。
相続で取得したようなケースでは、家財道具が多く残されていることもあるでしょう。
すると、処分費用も高額になる可能性があるため注意してください。

建物の解体、土地の整地・測量費用

空き家を更地にして売りたいときには、建物の解体費用や土地の整地・測量費用がかかります。
なお現状のままで売る場合にも、土地の境界線を確認しなければなりません。
古くからある空き家は、土地の境界があいまいなケースもあるでしょう。
そこで売却後のトラブルを避けるため、境界の確定測量を実施するのがおすすめです。

相続登記費用(登録免許税など)

不動産を売却できるのは、登記上の所有者に限られます。
そのため相続で取得した空き家は、売却前に相続登記費用がかかります。

譲渡所得税(所得税、住民税、復興特別所得税)

不動産売却により生じた利益(譲渡所得)には、所得税や住民税がかかります。
このときの譲渡所得は、計算式で算出できます。
譲渡所得=売却価格-取得費-譲渡費用
そして譲渡所得には、所有期間に応じて以下の税率が適用されます。

  • 短期譲渡所得(5年以下):39.63%(所得税30%、住民税9%、復興特別所得税0.63%)
  • 長期譲渡所得(5年超):20.315%(所得税15%、住民税5%、復興特別所得税0.315%)

なお、所有期間が10年を超える場合には、次の軽減税率が適用されます。

  • 譲渡所得6,000万円以下の部分:14.21%(所得税10%、住民税4%、復興特別所得税0.21%)
  • 譲渡所得6,000万円超の部分:20.315%(所得税15%、住民税5%、復興特別所得税0.315%)

被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例
売りたい空き家が、相続もしくは遺贈で取得したものである場合、譲渡所得に対して最大で3,000万円までの控除を受けられることがあります。
対象となるのは、以下の要件を満たしている空き家です。

  • 平成28年4月1日から令和5年12月31日の間に売却している
  • 昭和56年5月31日以前に建築されたこと
  • 区分所有建物登記がされている建物でないこと
  • 相続の開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと

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まとめ

空き家を売りたい方に向けた、現状・更地としての売却方法や費用について解説しました。
空き家の状態によって適切な売却方法は異なるため、不動産会社と相談しながら方針を決めるのがおすすめです。
私たち「まるのいえ」では、茨城県水戸市で価格査定の依頼を承っております。
現状のままで売るのか、更地にしたほうが良いのかでお悩みの方は、お気軽にご相談ください。

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