離婚時に不動産売却するときの注意点とは?適したタイミングについても解説

2022-08-30

離婚時に不動産売却するときの注意点とは?適したタイミングについても解説

この記事のハイライト
●不動産売却のタイミングは離婚後が適している
●オーバーローンの場合は不足分のお金を準備するほか任意売却する方法もある
●媒介契約の選び方次第で早期の売却も見込める

離婚にともなって不動産売却をするには、いくつかの注意点があります。
そのなかでも売却するタイミングやオーバーローン、媒介契約について理解を深めておくと安心です。
今回は私たち「まるのいえ」が、離婚で売却する場合の注意点や媒介契約の選び方についてご紹介します。
茨城県水戸市エリアで不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

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離婚時の不動産売却の注意点1:タイミング

離婚時の不動産売却の注意点1:タイミング

まずは、離婚にともなう不動産売却の注意点のひとつ、タイミングについてご紹介します。
「離婚するためマイホームを売りたいけれど、タイミングがわからない」という方も多いのではないでしょうか?
不動産売却は頻繁におこなうものではなく、かつ離婚時には考えることが山積みになるため、売却の時期を把握するのは難しいですよね。
しかし、タイミングを理解しておけばスムーズに売却することができます。

適したタイミングは離婚後

不動産売却に適したタイミングは離婚後です。
もし離婚が成立する前に売って財産分与をおこなうと、贈与とみなされることがあります。
贈与の場合は贈与税が課税され、財産を受け取った側は税金を納めなくてはなりません。
離婚時の財産分与であれば贈与税は発生しないので、離婚が成立したあとが適したタイミングといえるでしょう。
ちなみに財産分与とは、夫婦で築いてきた財産を平等にわけ合うことです。
不動産も当然財産に含まれますが、そもそも土地や建物を平等にわけるのは難しいですよね。
離婚後に売却すれば、贈与税が発生しないだけではなく、財産分与が簡単になるのも大きなメリットです。

離婚前でも売却は可能

離婚前のタイミングでも、マイホームを売ることは可能です。
時間や手間を要する不動産売却において、離婚後になんらかのトラブルが発生した場合、円滑な手続きができなくなる可能性があります。
別れた夫や妻と顔を合わせたり連絡を取ったりするのを避けたい場合は、離婚前の売却がおすすめです。
また、引き渡しまで長くて半年ほどかかります。
引き渡しまで離婚を待てる方や、時間に余裕がある方は離婚前が適したタイミングといえるでしょう。

離婚後はなるべく早いうちに手続きを開始する

先述でご紹介したとおり、離婚にともなう不動産売却は離婚後がおすすめです。
しかし注意点として、成立してから時間が経ってしまうとトラブルが発生しやすいことが挙げられます。
夫が住み続け、しばらく経ってから売りたいと思っても、連絡がつかずに「なかなか売却できない…」といった事例もあります。
夫婦で話し合いをしているときは売る気があっても、1人で住んでいるうちに気が変わることもあるでしょう。
また、注意点として共有名義になっている場合、双方の承諾が必要なことも挙げられます。
契約時や引き渡し時は夫婦で同席しなければならず、どちらかが勝手に手続きを進めることはできません。
話し合いに応じてくれなかったり連絡が取れなかったりすると、スムーズに売却できないので、相手と連絡が取れるうちに売却活動を開始しましょう。

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離婚時の不動産売却の注意点2:オーバーローン

離婚時の不動産売却の注意点2:オーバーローン

離婚にともない不動産売却をする際の注意点として、オーバーローンも挙げられます。

売却金額が住宅ローンの残債を下回っている状態

オーバーローンとは、売却金額が住宅ローンの残債を下回っている状態のことを指します。
そのままの状態では売却することができないため、離婚によってマイホームを売りたい場合は不足分を自己資金で賄わなくてはなりません。
反対に、売却金額が住宅ローンの残債を上回っているアンダーローンであれば、売却で得たお金で住宅ローンを完済することができます。
残ったお金を夫婦で分けることができるので、スムーズにマイホームを売却できるでしょう。

任意売却になる可能性も

離婚時にオーバーローンになるときの注意点として、任意売却になる可能性がある点も挙げられます。
任意売却とは、融資を受けている金融機関と返済金額や方法などを交渉したうえで売却することです。
一般的に住宅ローンの残債を完済しないと、金融機関は不動産売却を認めてくれません。
任意売却が認められれば残債を圧縮でき、生活状況などに応じた金額を支払っていくことになります。
ただし、債権者との話し合いで決まるので、認められない可能性があることを注意点として理解しておきましょう。

オーバーローンになる場合はどうするべき?

離婚時の不動産売却でオーバーローンになってしまう場合、不足分のお金を準備するか任意売却に以外に、下記の方法があります。

  • 名義人が住み続けて返済を続けていく
  • 夫から妻へ名義人を変更して妻が住み続ける

まずは、離婚後に名義人が住み続けて返済を続けていく方法です。
ただし、思い入れのあるマイホームに住み続けることに抵抗を感じる方もいらっしゃるかもしれません。
さらに、相手は新居を探すことになるので、必要に応じて引っ越し費用などの援助をする場合もあるでしょう。
また、名義人を夫から妻に変更し、妻が住み続けるという方法もあります。
お子さまがいらっしゃる場合、環境の変化や転校を避けるために、親権者である妻がマイホームを取得する場合です。
ただし注意点として、妻の収入が低い場合は、銀行が名義変更を認めてくれない場合もあります。
このようなデメリットやリスクも多いので、上記の方法は最終手段と考え、できる限り売却して現金を分け合うことをおすすめします。

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離婚時の不動産売却の注意点3:媒介契約の選び方

離婚時の不動産売却の注意点3:媒介契約の選び方

最後に、離婚にともない不動産売却をする際の注意点である「媒介契約」の選び方をご紹介します。
離婚時は、次の方法で不動産売却するのが一般的です。

  • 不動産会社に仲介を依頼する
  • 不動産会社による買取をおこなう

仲介で不動産売却をする場合、売却活動をおこなったり買主の対応を依頼したりする不動産会社と媒介契約を締結します。
媒介契約にも種類があるため、それぞれの特徴や注意点について理解を深めておきましょう。

一般媒介契約

一般媒介契約では複数の不動産会社と契約を締結でき、売主自身でも買主を見つけることが可能です。
不動産会社に売却活動をお願いしつつ、身内や知り合いに購入希望者がいらっしゃれば、取引できるのがメリットになります。
一般媒介契約を選ぶときの注意点は、不動産会社が積極的な売却活動をおこなってくれない可能性があるところです。

専任媒介契約

専任媒介契約の場合、売主自身で買主を見つけることは可能ですが、媒介契約を締結できる不動産会社は1社のみです。
そのため、熱心に売却活動をおこなってくれる可能性が高く、早期の売却が見込めます。
離婚時の不動産売却では「できるだけ早く手続きを完了させたい!」と思う方も多いのではないでしょうか?
スムーズに売りたい場合は、専任媒介契約を検討してみてはいかがでしょうか。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約は、1社のみしか媒介契約を締結できず、売主自身で買主を見つけることもできません。
売主に活動状況を報告する義務が発生するので、安心して依頼できるのがメリットです。

買取

住宅ローンを完済しており、とにかく早く売りたい場合は買取を検討しても良いかもしれません。
買取金額に折り合いが付けば、早期の売却も見込めます。
ただし、相場より安く手放すことになるのが注意点です。

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まとめ

離婚にともなう不動産売却では、タイミングや媒介契約の選び方に注意する必要があります。
オーバーローンの場合は、トラブルを避けるためにも不動産売却をおこない現金化して、夫婦で分け合うことをおすすめします。
私たち「まるのいえ」は、茨城県水戸市エリア周辺の不動産売却を専門としております。
不動産売却についてお困りの方は、ぜひお気軽にご相談ください。

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