不動産売却時の「インスペクション」とは?目的やタイミング・費用を解説

2022-08-30

不動産売却時の「インスペクション」とは?目的やタイミング・費用を解説

この記事のハイライト
●インスペクションの目的は物件の価値を高め、安心して不動産売買をするため
●インスペクション実施のタイミングは売主は「査定前」、買主は「買付証明書」発行時がおすすめ
●インスペクションの費用の相場は5万円~7万円程度で詳細を調査する場合は別途オプションで費用がかかる

不動産を購入する際、劣化状況や不具合箇所がわかっている検査済みの物件と、状態のまったくわからない物件があるとしたらどちらを選びますか?
同じ価格で同じスペックであれば、おそらくきちんと検査を受けた物件を選ぶでしょう。
不動産売却時に建物の状態を検査することを「インスペクション」といいます。
今回はインスペクションの目的やタイミング、費用について解説します。
茨城県水戸市で不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてください。

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不動産売却時にインスペクションを活用する目的は?

不動産売却時にインスペクションを活用する目的は?

日本では昔から家をもつなら「新築」と考える方が多く、人口減少が続いた結果、空き家が増え社会問題となっています。
そのため空き家問題の解消を目的に、政府がおこなう対策として注目されているのが「インスペクション」の活用です。
インスペクションとは、専門の知識をもつインスペクターによる建物状況調査のことをいいます。
不動産売却の前などにインスペクターが物件を訪問し、既存の建物の劣化状況や修繕箇所などを調べ、不具合箇所について適切なアドバイスをおこないます。

インスペクションをおこなう目的

ではインスペクションをおこなう目的とは何でしょうか?
目的1.宅地建物取引業法の改正
2018年4月に施行された「改正宅地建物取引業法」により、中古住宅を仲介する不動産会社は、売主と買主の両方に対してインスペクションについての説明が義務づけられています。
売主に対してインスペクションの利用促進することや、インスペクション業者の斡旋なども推奨されています。
目的2.安心して中古不動産購入を進めるため
そもそも中古不動産には定価がなく、不動産会社によって査定額もさまざまです。
インスペクションは、国土交通省による「既存住宅インスペクション・ガイドライン」に沿って実施されるため、検査をおこなう方のスキルや経験に関係なく、一定の基準に基づいた調査結果を得られます。
そのため中古不動産市場において価格設定の基準を知る目的としても、インスペクションの実施は役立ちます。
目的3.売主を契約不適合責任から守るため
2020年4月民法改正により「契約不適合責任」が制定され、売主が負う責任が重くなりました。
契約不適合責任とは、引き渡した不動産に種類や品質、数量に関して契約内容に適合しないものがあるときに売主が負う責任をいいます。
これまで売主が負う責任は「解除」と「損害賠償請求」の2つのみに限られていましたが、契約不適合責任では新たに買主が5つの権利を請求できるようになりました。
ただし契約不適合責任は契約書の内容と異なる場合に負う責任のため、あらかじめ契約書に記載し買主に説明しておくことで防ぐことが可能です。
欠陥のある状態の不動産を引き渡してしまわないための予防策として、有効な手段がインスペクションです。
インスペクションというと修繕をしなければならないと感じる方もいらっしゃると思いますが、実際は「契約内容を明らかにするためにおこなう」ことを目的としています。
このようにインスペクションの実施は、中古不動産の価値を高め、安心して不動産売買をするために重要な検査といえるでしょう。

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インスペクションは不動産売却時のどのタイミングでおこなうのか

インスペクションは不動産売却時のどのタイミングでおこなうのか

不動産売却の際にインスペクションをするならどのタイミングがベストなのでしょうか。
売主がインスペクションをおこなう場合のタイミングは、「不動産売却の査定前」が良いでしょう。
インスペクション済みの不動産はプロのお墨付き物件としてトラブルも起こりにくく、買主も安心して購入できることから、早い段階で高く売れる可能性があります。
またインスペクションを実施していない物件との差別化にもなることから、不動産の査定額が大幅に変動する場合もありますので査定前の実施が良いでしょう。

買主からインスペクションを依頼された場合のタイミング

また、買主からの依頼でインスペクションをおこなう場合もあります。
買主からインスペクションの依頼を受けるタイミングは、「買付証明書」と同時になるケースが多いでしょう。
インスペクションは費用もかかりますし、立ち会いも必要なため売主にとっては負担がかかります。
そのため購入意思を示す「買付証明書」の段階でのみ受けることが、ベストなタイミングといえるでしょう。
また買主からのインスペクション実施の依頼があった場合に拒否をして売却することは避けましょう。
売却後に買主側でインスペクションを実施し、不具合が見つかった場合は、売主側の「契約不適合責任」を問われる可能性があります。
買主側からインスペクションの申し出があった際は基本的に断らず、合意書を締結しましょう。
その際に必ず以下について売主と買主で合意をしておくことがポイントです。

  • 第三者へ調査結果を漏洩しない
  • 買主が実施する場合でも調査結果の写しを売主へ提供すること

こうすることで万が一契約が破談になった際も、第三者への風評被害を防ぎ、不具合箇所の修繕の参考にもなるでしょう。

インスペクションは誰がおこなうのか?

インスペクションは、スキルや依頼した会社によってばらつきが出ないよう、国土交通省が定める「既存住宅状況調査技術者」の資格をもつ建築士でなければ実施できません。
またリフォーム業者などから便宜的な供与を受けないことや、守秘義務についても「既存住宅インスペクション・ガイドライン」により定められているため安心です。
インスペクション実施後には修繕が必要になる場合もありますので、リフォーム業者との利害関係のない第三者的な立場のインスペクターを、不動産会社より紹介してもらうと良いでしょう。
インスペクターは、以下3つの資格を満たす必要があります。

  • 一級建築士や二級建築士、または木造建築士の資格
  • 国土交通省が定める「既存住宅状況調査技術者講習」の受講
  • 住宅瑕疵担保責任保険法人の登録検査事業者

インスペクターの診断により、第三者的な立場で正確かつ公平な診断とアドバイスが受けられます。
無理な勧誘もありませんので、安心かつおすすめのサービスといえるでしょう。

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不動産売却時のインスペクションでかかる費用の相場はいくら?

不動産売却時のインスペクションでかかる費用の相場はいくら?

インスペクションをおこなう際にかかる費用の相場は、おおよそ5万円~7万円程度みておくと良いでしょう。
調査する範囲は基礎や外壁、屋根裏や室内など家屋全体を目視、または簡易的な器具を使って調査します。
ただし、床下や屋根裏などへの進入調査を依頼する場合はオプションとして1.5万円~3.5万円程度、さらに機材を多く使用した詳細診断や進入するための経路の確保が必要になる場合などは、別途料金が必要になるでしょう。
ほとんどの場合、マンションは面積に関係なく一律で金額設定をしており、一戸建ては面積により金額設定をしているケースが多いでしょう。
インスペクションについては売主と買主の任意でおこなわれるもので、実施の義務はありません。
費用負担についても、売主が実施する場合は売主の負担になり、買主が負担する場合は買主の負担になります。
またインスペクションは建物についての不具合には有効ですが、その他環境や土地などすべてを明らかにするものではありません。
そのため売却の際は不動産会社へ相談しながら進めるようにしましょう。

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まとめ

インスペクションは、物件の状態を調査することです。
売主にとっても将来起こりうるトラブルを未然に防ぎ、高く、早く売れる可能性があるため、売却の際に実施することをおすすめします。
茨城県水戸市で不動産売却をご検討中の方は、まるのいえまでお気軽にお問い合わせください。

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