不動産売却の際に必要になる「固定資産税評価額」の役割や調べ方とは

「固定資産税評価額」という言葉をご存じでしょうか。
その名のとおり、固定資産税の計算に使われる評価額ですが、不動産売却の際に価格の目安を知りたいときなどにも使えます。
そこで今回は、茨城県水戸市周辺で不動産売却をご検討中の方に向けて、固定資産税評価額とは何かについてご説明します。
固定資産税評価額の決定方法や、固定資産税評価額以外の価格についてもご説明しますので、ぜひご参考にしてください。

不動産売却の際に知っておきたい「固定資産税評価額」とは

固定資産税評価額とは、固定資産税の金額を決める基準となる評価額のことです。
そして、他にも固定資産税評価額にはさまざまな役割があります。

固定資産税評価額の役割とは

固定資産税評価額は、固定資産税を計算する他にも、以下のような場合に使われます。

• 登録免許税の算出
• 不動産取得税の算出
• 都市計画税の算出
• 不動産売却の価格の目安を算出

登録免許税は不動産の登記をおこなう際に発生する税金で、不動産取得税は不動産を取得したときに課税される税金です。
都市計画税は、市街化区域内に不動産を所有している場合に課税される地方税です。
これらの税額を計算するときに、固定資産税評価額が使われます。
また、不動産売却をする際に価格の目安が知りたいときは、「固定資産税評価額÷70％」で計算すると土地の時価がわかるといわれています。
なお、建物は築年数が経つとともに売却価格が下がるため、固定資産税評価額はあまり不動産売却時の参考にならないでしょう。

固定資産税評価額の決め方とは

さまざまな税金の計算に使われる固定資産税評価額を決定しているのは、各自治体です。
ただし、自治体が自由に決められるわけではなく、総務大臣が定めた「固定資産評価基準」に従って決めています。
なお、固定資産税評価額は土地と建物で別々に評価されるものであり、固定資産税評価額に基づいて算出される固定資産税もそれぞれの所有者に請求されます。

固定資産税評価額が決まるまでの手順とは

先述したように、固定資産税評価額は土地と建物で別々に評価されます。
土地の場合に基準となるのは売買実例価格で、以下のような流れで固定資産税評価額が決まります。

• 標準宅地が選ばれる
• 標準宅地に、地価公示価格の7割を目途とした時価が設定される
• 標準宅地の時価に基づき、街路の路線価が設定される
• 街路の路線価を基にしたうえで奥行価格補正などの計算が適用され、個々の宅地の評価額が決定する

不動産売却に必要な固定資産税評価額の計算方法とは

固定資産税評価額は、不動産鑑定士がおこなう標準宅地の鑑定評価に基づき、3年ごとに変更されます。
そして建物は、再建築費を基準にすることが原則とされており、以下の計算式が基本になります。
評点数×評点一点当たりの価額
上記計算式における評点数を算出する計算式は、以下のようになります。
再建築費評点数×損耗の状況による減点補正率×需給事情による減点補正率
「再建築費評点数」は同じ建物の再建築にかかる費用で、「損耗の状況による減点補正率」で経年劣化による価値の減少を調整します。
「需給事情による減点補正率」は、特殊な場合にのみ使います。
次に、評点一点当たりの価額の計算式は以下の計算式で算出できます。
1円×物価水準による補正率×設計管理費等による補正率
「物価水準による補正率」は、建物を作る資材と地域差を調整するためのものです。
「設計管理費等による補正率」は、設計管理費や一般管理費などを考慮するためのもので、たとえば木造家屋は1.05に設定されています。
これらの計算結果を先ほどの式に当てはめて、建物の固定資産税評価額が算出されます。

固定資産税評価額を調べる方法とは

不動産売却の際は、売却価格の目安を知るために、固定資産税評価額が必要になることがあるでしょう。
手元に固定資産税の納税通知書があれば、同封されている課税明細書に固定資産税評価額が記載されています。
納税通知書は毎年郵送されるので、きちんと保管しておきましょう。
不動産売却では、購入検討者から固定資産税の税額を聞かれることがあるので、納税通知書や課税明細書は早めに準備しておきたい書類の一つです。
もし紛失した場合は、役所で「固定資産評価証明書」を取得するか、役所にある「固定資産課税台帳」を閲覧すると確認できます。
ただし、固定資産評価証明書の発行には手数料がかかります。
固定資産課税台帳の閲覧も、自治体によっては手数料がかかるほか、閲覧できる期間が限られている場合があるので注意しましょう。

土地を売却する際に役立つ固定資産税評価額以外の価格とは

不動産売却における重要なポイントは、適切な価格設定です。
価格が適切ではないと、買主がなかなか見つからず、不動産売却が難航してしまいます。
適切な価格設定をするためには、固定資産税評価額が目安の一つになりますが、土地の場合は他にも複数の価格があります。

固定資産税評価額以外の4種類の価格とは

1つの土地には5種類の価格があり、「一物五価」ともいわれます。
固定資産税評価額以外の価格は、以下のとおりです。

• 公示地価
• 基準地価
• 路線価
• 実勢価格

公示地価は、全国に約3万か所ある基準地1㎡あたりの価格を評価したもので、毎年1月1日時点で評価がおこなわれます。
1か所の基準地を2名以上の不動産鑑定士が鑑定し、国土交通省の土地鑑定委員会が審査をして決定されます。
基準地価は、各都道府県が選定した基準地の価格で、評価がおこなわれるのは毎年7月です。
こちらは1名以上の不動産鑑定士が鑑定し、都道府県知事が公表します。
路線価は、国税庁が鑑定と公表をしている価格です。
毎年1月1日時点に調査された評価額が、7月に公表されます。
実勢価格とは時価のことであり、実際に土地が取引された価格です。
需要や景気の動向など、さまざまな要因によって変動することが特徴です。

不動産売却の際に使う評価額とは

土地には多くの評価額があり、それぞれ用途が違います。
主な目的別にまとめると、以下のようになります。

• 相続税や贈与税を計算する場合：路線価
• 固定資産税を計算する場合：固定資産税評価額
• 一般的な土地売買の指標を知りたい場合：公示地価、基準地価
• 土地の売却価格の目安を知りたい場合：実勢価格、固定資産税評価額

不動産売却の際は、実勢価格や固定資産税評価額を売却価格の参考にしましょう。
さらに、不動産の査定を受けて提示された査定額も加味すると、適切な売却価格の設定につながります。
なお、不動産売却の方法には、市場に売り出して買主を探す「仲介」の他に、不動産会社が買主になる「買取」があります。
買取は、不動産会社が物件を直接買い取るので、不動産売却をスピーディーに完了できることがメリットです。
買取価格は実勢価格よりも多少下がりますが、できるだけ早く売却したいときや、買主が見つかりにくそうな不動産を売却する際にはおすすめの方法です。
弊社は仲介と買取のどちらのご依頼も承っており、適した方法を選択できますので、どうぞお気軽にご連絡ください。

まとめ

固定資産税評価額は、固定資産税を計算する他にも、不動産の売却価格の目安を知りたいときなどに使えます。
固定資産税の納税通知書に同封されている課税明細書に記載されているので、不動産売却を考えたときは確認しておくと、参考になるでしょう。
私たち「まるのいえ」は、茨城県水戸市を中心としたエリアで、不動産の仲介や買取に関するご相談を承っております。
査定や買取をご希望の方はもちろん、売却方法についてお悩みの方も、弊社までお気軽にお問い合わせください。