不動産売却の査定方法とは？自分で相場を調べる方法もご紹介

査定は、不動産売却のなかでも物件の価格相場を把握するために重要なプロセスです。
机上査定と訪問査定という2種類の査定方法があり、それぞれに特徴があります。
そこで本記事では、不動産売却の査定とは何かについて解説します。
査定依頼の前に自分で相場を調べる方法もご紹介しますので、茨城県水戸市で不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてください。

不動産売却の査定依頼前に自分で相場を調べる方法

物件の価格相場は、査定前に自分で調べることもできます。
この章では、自分で価格相場を調べる方法を解説します。

類似物件の価格と比較する方法

1つ目の方法は、類似物件の売り出し価格や成約価格を複数ピックアップして比較検討する方法です。
類似物件とは、所在地や面積、築年数が同じような物件です。
類似物件をピックアップするときは、「土地総合情報システム」というウェブサイトを使用して簡単に調べることができます。
「土地総合情報システム」は国土交通省が運営しているサイトで、「不動産取引価格情報検索」という機能を使えば、成約物件や売り出し中物件の情報がわかります。
取引時期や地域を指定して検索するだけなので、操作も簡単です。
比較する物件数が多ければ多いほど、妥当な価格相場を導き出すことができるでしょう。
ただし類似物件をピックアップする際は、訳あり物件に注意しなければなりません。
「土地総合情報システム」を調べていると、突出して価格が高い物件・低い物件が出てくることがあります。
このような物件は、なにか特殊な事情が絡んでいることが推測されるため、比較対象から除外しましょう。

地価公示を参考にする方法

土地を売却する場合は、地価公示を参考にする方法もあります。
地価公示とは、国土交通省が発表している土地取引や資産評価の際に目安となる公的価格です。
地価公示がいくらか調べるときは、国土交通省のサイト内にある「標準値・基準値検索システム」を活用します。
全国約26,000地点の地価公示が公表されているので、都道府県・市町村を絞り込んで近くの地点の価格を調べましょう。
表示されるのは、1平米あたりの単価です。
一般的に価格相場は、地価公示の1.1倍程度といわれています。
たとえば地価公示が1平米あたり10万円で、土地面積が100平米の場合、価格相場がいくらになるか計算してみましょう。
10万円/平米×100平米×1.1倍＝1,100万円
価格相場は1,100万円程度という結果になりました。

不動産売却の机上査定とは

「まだ不動産売却すると決めていないけど、とりあえず価格の目安を知りたい」という方は、机上査定から始めてみるのが良いでしょう。
この章では、机上査定とはなにかご説明します。

机上査定とは

机上査定は簡易査定とも呼ばれていて、現地調査をせずに物件データだけで査定価格を出す方法です。
不動産売却すると物件がいくらくらいで売れるのか、おおまかな目安をつかむことを目的にしています。

机上査定の算出根拠

机上査定の算出根拠となるのは、近隣の取引事例と地価公示などの公的価格です。
さらに物件データで確認できる範囲で、所在地や面積、築年数なども考慮しつつ価格を出します。

机上査定のメリット・デメリット

机上査定のメリットは、手間をかけずに査定価格が早くわかる点です。
現地調査がないので、不動産会社と日程調整したり家を片づけたりする必要はありません。
また物件に関する資料がなくても査定してもらえるので、準備の手間も省けます。
机上査定の所要時間は1時間程度であることが多く、遅くとも3日以内には査定結果がわかります。
一方デメリットは、査定価格の正確性が低い点です。
なぜなら机上査定は、不動産売却するときのおおまかな目安をつかむことを目的としているからです。
建物の劣化状況や周辺環境を反映した訪問査定の価格と比べたときに、大きく乖離してしまうことも少なくありません。
机上価格はあくまで目安として捉えておくのが良いでしょう。
通常は、机上査定をおこなったあとに訪問査定もおこなう流れが一般的です。

机上査定の依頼方法

机上査定の依頼方法は、不動産会社に訪問したり電話したりする方法があります。
依頼する際、とくに準備しておくべき必要書類はありません。
物件の所在地や面積、築年数などの情報を伝えれば、査定してもらえます。
できるだけ詳しく査定してもらいたいという方は、以下の書類を準備しておくと良いでしょう。

• 登記事項証明書
• 建物図面
• 測量図
• 購入時のパンフレット

不動産売却の訪問査定とは？

本格的に不動産売却を始める際は、訪問査定を受ける必要があります。
この章では、「訪問査定」とはなにかご説明します。

訪問査定とは

訪問査定は、不動産会社の担当者が物件を訪問して、現地調査をおこなったうえで査定価格を算出する方法です。
机上査定よりも精度の高い査定価格を出すことを目的としています。

訪問査定の算出根拠

机上査定の算出根拠に加えて、現地調査による結果も算出根拠にします。
現地調査でチェックするのは、具体的には以下の項目です。

• 室内の劣化状況
• 日当たり
• 駅や買い物施設との距離
• 周辺の治安
• 共用部の劣化状況（マンションの場合）
• 近隣住民の情報（マンションの場合）

訪問査定は机上査定よりも多くの算出根拠を集めて、査定価格を出しています。

訪問査定のメリット・デメリット

訪問査定のメリットは、現実的な査定価格がわかる点です。
机上査定ではわからなかった劣化状況や周辺環境も隈なくチェックするので、査定の精度を高めることができます。
また不動産会社から物件の強みや弱みを助言してもらえるため、不動産売却を進めるうえで参考になるでしょう。
デメリットは査定に時間と手間がかかる点です。
現地調査をするので、まず不動産会社の担当者と日程を調整しなければなりません。
また、事前に室内を片付けたり必要書類を準備したりと手間がかかります。

訪問査定の依頼方法

机上査定と同様に不動産会社に電話・訪問して依頼する方法です。
最近では、自社ホームページから査定を受け付けている不動産会社も多いです。
不動産売却を具体的に進めたい方は、最初から訪問査定を依頼しても問題ありません。
訪問査定の場合、物件情報をいかに詳しく伝えられるかが重要になります。
不動産売却しようと思ったきっかけや、売却の期限なども伝えておくとスムーズです。
依頼するときは、以下の必要書類を準備しておきましょう。

• 登記済権利証または登記識別情報
• 登記事項証明書
• 建物図面
• 測量図
• 公図
• 購入時のパンフレット
• 購入時の売買契約書と重要事項説明書
• 建築確認済証と検査済証（一戸建ての場合）
• 建築設計図書
• 耐震診断報告書・住宅性能評価書・アスベスト使用調査報告書など
• 固定資産税納税通知書
• ローン残高がわかる書類
• 修繕履歴がわかる書類
• 管理費・修繕積立金の金額がわかる書類（マンションの場合）

訪問査定前にやっておくこと

査定の精度を高めるためには、不動産会社の担当者に室内を隅々まで見てもらう必要があります。
「この部屋は見せられません」ということがあると、査定の精度が下がってしまうでしょう。
また散らかっていたり汚れていたりすると査定に悪影響をおよぼすこともあります。
訪問査定の前に、清掃や整理整頓しておくことをおすすめします。

まとめ

不動産売却では、まず自分で価格相場を調べてから机上査定と訪問査定のうち、ご自身の希望や不動産の状況に合った査定方法を選択することが大切です。
また、不動産会社が買主となる「買取」を利用すれば、1度の訪問査定ですぐに現金化が可能です。
まるのいえは、茨城県水戸市で不動産仲介・直接買取の両方に対応しております。
不動産売却を予定されている方は、お気軽にご相談ください。