不動産売却にかかる費用の種類とは?住宅ローンの残債があるケースも解説!

2022-06-21

不動産売却にかかる費用の種類とは?住宅ローンの残債があるケースも解説!

この記事のハイライト
●住宅ローンが残っている不動産でも、アンダーローンなら問題なく売却できる
●不動産の売却にかかる費用の種類と金額の目安を覚えておくと、支払いに備えられる
●仲介手数料は成功報酬なので、売却が成立した際に発生する

不動産を売却するときは、さまざまな種類の費用が発生します。
住宅ローンが残っているケースでは、完済するための費用も必要になるため、資金計画をしっかりと立てることが重要です。
そこで今回は、住宅ローンが残っている不動産を売却する際に覚えておきたいポイントと、通常の不動産売却でも発生する費用の種類についてご説明します。
水戸市を中心に茨城県で不動産売却をご検討中の方は、ぜひご参考になさってください。

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不動産売却で発生する費用の種類①住宅ローンの返済費用

不動産売却で発生する費用の種類①住宅ローンの返済費用

住宅ローンが残っている不動産を売却したいときは、売却金で完済できるかどうかが大きなポイントです。
まず、住宅ローンの残債を確認しましょう。
確認方法には、銀行から届く残高証明書やインターネットバンキング、銀行への問い合わせなどがあります。
次に、不動産会社に査定を依頼して、不動産が売却できそうな金額である査定額を出してもらいます。
そして、査定額と手持ちの資金を足して、住宅ローンの残債を返済できるか計算してみましょう。
計算した結果、完済できそうな場合は「アンダーローン」、完済できない場合は「オーバーローン」と呼ばれます。

アンダーローンの場合の不動産売却

アンダーローンの場合は、不動産売却が可能です。
ただし買い替えの場合は、新居の購入費用にくわえて残債の返済費用も必要なので、慎重に資金計画を立てましょう。
自宅を買い替える方法には「売り先行」と「買い先行」の2種類があり、資金計画を立てやすいのは売り先行です。
売り先行とは、自宅を売却してから新居を購入する方法です。
先に現在の住宅ローンを完済するので、新居の購入に使えるお金を把握しやすく、資金計画が狂ってしまう心配が少ないでしょう。
住宅ローンが二重にならないことも、売り先行のメリットの一つです。
一方、買い先行は先に新居を購入してから現在の自宅を売却する方法です。
そのため、現在の自宅が売れるまでの間、2つの住宅ローンを支払う「ダブルローン」になる可能性があります。
さらに、想定よりも売却価格が低くなると、資金計画が狂ってしまうかもしれません。
そのようなリスクを避けたい場合は、売り先行を選択しましょう。
なお、資金調達のために不動産売却を考えているのでしたら、リースバックもおすすめです。
リースバックは、自宅を売却したあともそのまま住み続けられるサービスです。
「まとまった現金が手に入る」「引っ越しの手間や費用がかからない」「周囲に売却したことを知られずに済む」など、多くのメリットがあるのでぜひ検討してみましょう。

オーバーローンの場合の不動産売却

オーバーローンの場合は、基本的に不動産を売却できません。
その理由は、不動産に設定されている抵当権を抹消できないからです。
抵当権とは、住宅ローンを借りた金融機関などが不動産に設定する権利のことをいい、抵当権が設定されている不動産は売れません。
抹消するためには住宅ローンを完済することが必要なので、オーバーローンだと不動産売却ができないのです。
購入する物件の代金と現在のローン残債を合わせて借りる「住み替えローン」を利用する方法はありますが、返済の負担が大きくなるので注意が必要です。
オーバーローンの場合は、アンダーローンになるまで不動産の売却を保留したほうが良いでしょう。

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不動産売却で発生する費用の種類➁かかる費用や税金は4種類

不動産売却で発生する費用の種類➁かかる費用や税金は4種類

住宅ローンの返済が終わっている不動産でも、売却する際にはさまざまな費用や税金がかかります。
主な費用や税金は、以下の4種類です。

  • 仲介手数料
  • 印紙税
  • 抵当権抹消費用
  • 必要に応じて発生する費用

仲介手数料は次の章で取り上げるので、ここでは残りの3種類についてご説明します。

印紙税

一定額以上の契約書や領収書などに発生する税金が、印紙税です。
印紙税法に定められている20種類の文書が対象で、不動産の売却では不動産売買契約書に課税されます。
税額は契約金額に応じて定められており、たとえば1,000万円超5,000万円以下なら2万円、5,000万円超1億円以下なら6万円です。

抵当権抹消費用

先述したように、不動産に抵当権が設定されている場合は、売却前に抹消する必要があります。
そのためにおこなう抵当権抹消登記では、不動産1件につき1,000円の登録免許税がかかります。
登記手続きを司法書士に依頼した場合の金額の目安は2万~3万円です。

必要に応じて発生する費用

不動産を売却するときに解体や測量が必要だと、費用がかかります。
主な費用と目安の金額は、以下のとおりです。

  • 建物の解体費用(100万~300万円)
  • 測量費用(50万~80万円)
  • 廃棄物の処分費用(10万~50万円)
  • ハウスクリーニングの費用(5万~15万円)

高額になる費用もあるので、しっかりと準備しておきましょう。

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不動産売却で発生する費用の種類➂不動産会社に支払う仲介手数料

不動産売却で発生する費用の種類➂不動産会社に支払う仲介手数料

仲介手数料は、不動産会社の仲介によって不動産を売却できたときに発生する費用です。
不動産会社と媒介契約を結ぶと、チラシの作成や配布、物件情報サイトへの情報掲載など、不動産を売却するためのさまざまな活動をおこなってもらえます。
それらの活動の結果、不動産の売却が成立すると仲介手数料が発生します。
売却活動がおこなわれても不動産の売却が成立しなければ、仲介手数料はかかりません。
そのため、仲介手数料の支払いは売買契約の成立以降となり、売買契約時と引き渡し時に半額ずつ支払うパターンが一般的です。

仲介手数料の上限を計算する方法

仲介手数料は法律によって上限が決められており、「売却価格×3%+6万円+消費税」の計算式で算出できます。
たとえば、不動産の売却価格が4,000万円だった場合の仲介手数料は、「4,000万円×3%+6万円+消費税」で計算すると138万6千円です。
このように、売却価格によって100万円以上かかることがあるので、支払いに備えて事前に上限額を計算しておきましょう。

仲介手数料が発生しない「買取」とは

不動産を売却する方法には、仲介以外に買取があります。
買取は不動産会社が直接不動産を買い取る方法なので、仲介手数料が発生せず、売却にかかる費用を節約できます。
買主を探す必要がなく、すぐに売却できることも買取のメリットです。
売却価格は、不動産会社が物件を再販売する際の費用が差し引かれるため、仲介よりもやや低くなります。
ただし仲介でも、なかなか売れずに値下げせざるを得なくなるケースがあるでしょう。
その点、買取はスピーディーに売却を終えられます。
弊社は仲介と買取のどちらのご依頼も承っておりますので、より良い方法を選択できます。
どちらにすれば良いかお悩みの方も、ぜひ弊社までご相談ください。

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まとめ

不動産を売却する際はさまざまな費用が発生するので、支払いに備えておくことが大切です。
住宅ローンが残っている不動産の売却では、返済費用も必要になるので、資金に関する不安が大きいかもしれません。
茨城県水戸市で不動産売却をお考えでしたら、私たちまるのいえがお力になります。
不動産の査定依頼はもちろん、ちょっとしたお悩みや疑問などのご相談も随時承っておりますので、どうぞお気軽にお問い合わせください。

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