不動産売却において大切な制度の成年後見制度とは?注意点についても解説!

2022-05-31

不動産売却において大切な制度の成年後見制度とは?注意点についても解説!

この記事のハイライト
●法廷後見人は法的権利を守るための制度で、任意後見人は判断できる状態で後見人を設定する制度
●成年後見人は不動産の売却や遺産分割のケースには検討するほうが良い
●成年後見人が不動産を売却する場合には、家庭裁判所の許可が必要となる

不動産売却を今すぐにしなくても万が一のときに相続や不動産の売却などで役に立つ制度に成年後見人という制度があります。
不動産は大きな資産の一つでもありますので、いざというときでもしっかりと対応できるようにしておく必要があります。
とくにこれから相続を考えている方や年配の親が不動産を持っている方などはこの成年後見制度について知っておくと良いかもしれません。
ここでは、成年後見制度とはどのような制度なのか、また成年後見制度を検討したほうが良い場合やその際の注意点ついて解説していきます。
茨城県水戸市で不動産の相続を考えている方や年配の親が不動産を所有しているという方はぜひ最後までお読みください。

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不動産売却において知っておきたい成年後見制度とは

不動産売却において知っておきたい成年後見制度とは

不動産は大きな資産でもあるため、万が一、不動産を所有している際に認知症や知的障害などを患ってしまい、適切な判断ができなくなってしまった場合には、リスクが生じてしまいます。
そのような場合でもリスクをカバーすることができるのが成年後見制度です。
成年後見制度について解説していきます。

成年後見制度とは

成年後見制度とは、認知症や知的障害などによって一人で物事の決定をすることに不安がある方の契約や手続きの際に支援する制度のことをいいます。
不動産や預貯金などの財産管理や施設の入所などの契約手続きといった身上保護がおこなえなくなってしまうと騙されてしまったり、狙われてしまう可能性が高くなってしまいます。
そのような状況を防ぐためにある制度が成年後見制度です。

誰がなれるのか

成年後見人等は家庭裁判所によって選任されます。
ご本人にとって最も適切だと思われる方を基準に家庭裁判所が選びます。
そのため、ご本人の親族以外の弁護士や司法書士、福祉の専門家などが選任されることもあります。
また成年後見人等は一人ではなく複数人選ぶことも可能で、家庭裁判所が選任する方に対して不服を申し立てることは禁止されています。

成年後見人等の役割

家庭裁判所により成年後見人等に選ばれた場合には、ご本人の生活や介護など身の回りのことにも目を配り、対応する必要があります。
また、預貯金や不動産などの財産を管理したり、ご本人の医療や福祉サービスなどの手続きをサポートしたりしていかなければなりません。
しかし、食事などの生活までのサポートは必要事項ではありません。
また、おこなったサポートの内容を定期的に家庭裁判所に報告しなければいけません。
一般的には1年に1回以上の報告が必要となっています。

法定後見人と任意後見人の違い

よく内容が混ざってしまうのが、法定後見人と任意後見人です。
法定後見人は、ご本人の知的障害が進んでしまった後に家庭裁判所に申し立てて本人をサポートしていく制度です。
対して任意後見人とは、ご本人の判断能力が低下した際に後見を開始する制度です。
簡単に言ってしまうと、法定後見とは、判断力が低下してきた方の法的権利を守る制度のことで、任意後見とは、判断力があるうちに後見契約を結ぶ制度です。
法定後見人は、資産の運用をすることが禁止されています。
したがって、相続税対策としての生前贈与や遺産の放棄などは法定後見人のようなご本人の意思決定ができなくなってからの場合には対応することができません。
一方、任意後見人はご本人の意思決定能力があるなかで選任されるため、契約に条件さえつけておけば、資産の運用をおこなうことも可能です。
しかし、任意後見人には本人の行為を取り消せないというデメリットも存在します。
そのため、本人の行為を取り消す場合には、任意後見人から法定後見人に移行する必要が出てきます。

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不動産売却に備えて成年後見制度を検討したほうが良いケースとは

不動産売却に備えて成年後見制度を検討したほうが良いケースとは

成年後見人制度を利用することで、認知症や判断能力が低下してしまった方にかわって財産の管理や手続きなどをおこなうことができます。
必要な手続きがおこなえないケースや財産管理が心配なケースには成年後見制度を検討したほうが良いでしょう。

不動産を売却したいケース

本人が入院したりすることで、今の家を使わなくなり空き家となってしまっているケースのときは、成年後見制度を検討したほうが良いでしょう。
不動産の売却には、家庭裁判所の許可が必要にはなりますが、成年後見人等に指定された方であればおこなうことができます。
空き家のまま放置してしまうと、固定資産税の支払いや物件価値の低下などのあらゆるリスクが発生してしまいますので、このような場合には、成年後見制度を利用して売却の準備をすることをおすすめします。

遺産分割するケース

相続した不動産を売却して売却資金を分配する方法を選択する場合、遺産分割協議において、相続人全員の同意がないと相続した不動産を売却することができません。
しかし、判断能力が不十分な方は遺産分割協議に参加することができず、全員からの承諾を取ることもできなくなってしまいます。
この場合には、ご本人の代理人を立てる必要があります。
この代理人になれるのが成年後見人などの法定後見人です。
このように対応することで、相続した不動産もスムーズに売却まで段取りをすることができるようになります。

介護施設への入所

介護施設への入所手続きをおこなう場合にも、成年後見人しか代理人として手続きをすることができません。

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不動産を成年後見制度によって売却する際の注意点

不動産を成年後見制度によって売却する際の注意点

本人の判断能力が落ちてしまい、成年後見制度を利用して不動産を売却する場合の注意点としてどのようなものが考えられるでしょうか。

成年後見人を誰に指名するか

成年後見人を利用して不動産を売却する際の注意点で一番大きいのは、誰を成年後見人に指名するのかです。
一般的には、子供や孫がなることが多いのですが、直系の親族がいない場合には別の方になります。
もし誰を候補にするのか決められない場合には、弁護士や司法書士などの第三者を候補者として選定するのも良いでしょう。

家庭裁判所の許可が必要になる

居住用の不動産を売却する際には、成年後見人だけの判断では売却することができません。
家庭裁判所の許可が必要となってきます。
もし、家庭裁判所の許可を取らずに売却した場合には、不動産売買取引は取り消されトラブルの元となりますので、注意しましょう。

成年後見人の費用

弁護士や司法書士が成年後見人となった場合には、毎月報酬として費用が発生します。
また、成年後見人は期日なく、ご本人が亡くなるまで期間が続きますので、長い期間費用を支払うことになりかねませんので、その場合、相続する資産も減ってしまいます。
成年後見人を依頼する場合には、よく考えた上で士業の方に依頼しましょう。

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まとめ

相続を控えていたり、親の所有の不動産がある場合には、判断が健全なうちの準備が非常に大切です。
誰を成年後見人にするのかや不動産を売却する際にはどうするのかなど、検討しておくようにしましょう。
もし、親などの判断能力が鈍ってしまった場合には、成年後見人制度を利用することで不動産を売却したり対応することができるようになります。
この場合にはどのような対応が必要なのか、より詳しくお話をお聞きしたい方は、お気軽に「まるのいえ」までお問合せください。
茨城県水戸市を中心に活動しておりますので、近隣の方はぜひお声掛けください。

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