不動産売却の契約不適合責任とは?瑕疵担保責任との違いや注意点を知ろう

2022-05-24

不動産売却の契約不適合責任とは?瑕疵担保責任との違いや注意点を知ろう

この記事のハイライト
●契約不適合責任とは契約内容と対象物の内容などが違うときに売主が問われる法的責任
●瑕疵担保責任と比べると責任対象の明確化や買主の権利増加が相違点
●売主が覚えておきたい注意点は免責項目のピックアップや事前調査をすること

2020(令和2)年4月の民法改正で、「瑕疵担保責任」が「契約不適合責任」に名称が変更され、売主の負う責任がより明確化されました。
契約不適合責任について理解不足のまま取引を進めると、深刻なトラブルや損失につながりかねません。
この記事では、茨城県水戸市で不動産の売却を検討している方に向けて、契約不適合責任の概要や売主が覚えておきたい注意点をご説明します。

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不動産売却における契約不適合責任とは

不動産売却における契約不適合責任とは

契約不適合責任は、2020(令和2)年4月に瑕疵担保責任から名称などが変更された、買主を守るための制度です。
この章では、制度の考え方と買主が有する権利についてご紹介します。

契約不適合責任とは

契約不適合責任とは、不動産を売り渡す売主側が負う責任です。
売主は、契約書に記載されている内容と合致した物を買主に引き渡さなければなりません。
引き渡した対象物の種類や品質、数量が売買契約の内容と合わない場合、売主は契約不適合責任を問われ、損害賠償などを請求される可能性があります。
売買契約書には、売却する不動産の情報を載せます。
その内容に不足や誤りがないか配慮することが、リスクヘッジとして重要です。

買主の権利

売却した不動産が契約書の内容と合致していない場合、買主は次の4つの対応を売主へ求める権利があります。

  • 履行の追完を請求する権利
  • 代金の減額を請求する権利
  • 契約を解除する権利
  • 損害賠償を請求する権利

買主の権利①履行の追完を請求する権利
契約内容に比べて引き渡した不動産が不完全であるため、完全な状態になるように求める権利です。
具体的な手段としては、修補する、代替品を渡すなどの選択肢があります。
たとえば、外壁のタイルがはがれているのに契約書に記載されていない場合は、買主は売主に「外壁のタイルを補修してください」と請求できるのです。
どのような手段をもって追完するかは、まず買主が選択します。
しかし売主側は、買主に不相当な負担がかからない範囲に限って、買主の希望とは異なる手段で対応することも可能です。
たとえばキッチン設備が故障している場合、買主側は新品との交換を希望したものの、売主側は修理で対応することもあるでしょう。
買主の権利②代金の減額を請求する権利
追完を催促されても売主が対応しなければ、次は買主から「売却代金を安くしてください」と求められる可能性があります。
契約と合致しない部分と同等の金額を値引くために、売却代金の一部を返還したり値引きしたりという対応をおこないます。
たとえば、外壁タイルの修補を請求しても一向に売主が応じないケースでは、外壁タイルの補修工事に相当する金額を値引くことになります。
買主の権利③契約を解除する権利
「補修を求めたのに売主が何もしない」「代金を減らしてもらっても補修費用が足りない」といったケースでは、契約解除が選択されることがあります。
解除されると契約は白紙に戻るため、売主は売却代金を全額返金する手続きが必要です。
通常、自己都合による契約解除は違約金が発生しますが、契約不適合に起因する契約解除については違約金がかかりません。
なお契約解除には、催告解除と無催告解除の2種類があります。
買主の権利④損害賠償を請求する権利
売主側に過失があったときは、買主から損害賠償を請求されることもあります。
たとえば、売主は家が傾いていると知りながらそれを隠して売却したり、不注意による火災で建物が全焼したりするケースが当てはまります。
損害賠償を求められたら、売主は売却代金や売買にかかる諸費用、転売利益、営業利益などを買主へ支払います。

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不動産売却における契約不適合責任と瑕疵担保責任との違いとは

不動産売却における契約不適合責任と瑕疵担保責任との違いとは

2020(令和2)年4月の民法改正前、買主を守る制度として運用されていたのは瑕疵担保責任でした。
しかし現在、瑕疵担保責任は廃止され、代わりに契約不適合責任が登場しました。
瑕疵担保責任も同じく売主の法的責任であり、売却した不動産に何らかの欠陥や不具合が存在した場合、売主に問われる責任でした。
具体的にどのような変更があったのか、両者の違いをチェックしましょう。

責任の適用対象

瑕疵担保責任の適用範囲は「隠れた瑕疵」と呼ばれる買主が通常の注意を払っても見つけられなかった不具合や欠陥かどうかが焦点でした。
これに対して、契約不適合責任が適用される対象範囲は「契約に書かれている内容と一致していない項目」となり、瑕疵担保責任に比べて責任範囲や対象が明確になりました。

買主の権利

瑕疵担保責任では「契約を解除する権利」と「損害賠償を請求する権利」の2つのみに絞られていました。
しかし契約不適合責任に改められたあとは、さらに「履行の追完を請求する権利」「代金の減額を請求する権利」が加わり、買主が請求できる内容が広がっています。

損害賠償請求における売主の帰責事由の要否

瑕疵担保責任が運用されていた期間は、売主が無過失であっても損害賠償を求められました。
ところが契約不適合責任では、売主に過失がなければ損害賠償を請求できないことになっています。

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不動産売却における契約不適合責任の注意点とは

不動産売却における契約不適合責任の注意点とは

契約不適合責任を問われると、売主は精神的にも金銭的にも苦しくなってしまうでしょう。
リスクヘッジとして、次の注意点を押さえて売却にのぞみましょう。

  • 免責項目をピックアップすること
  • 通知期間を話し合うこと
  • 事前に不動産を調査しておくこと

注意点①免責項目をピックアップすること

売主と買主双方の合意があれば免責の特約をつけることができます。
免責とする項目は、漏れなく契約書に載せておきましょう。
とくにトラブルになりやすい、雨漏りや設備の老朽化などは、免責の対象としておくと良いでしょう。
設備については付帯設備表などを作成し、買主へ情報共有することが欠かせません。
また、不動産会社による直接買取で不動産を売却する場合は、売主は契約不適合責任を免除されることが多くあります。
直接買取は、不動産会社が仲介をして一般顧客へ売却するのとは異なり、不動産会社が不動産を購入する売却方法です。
修繕する必要がある不動産を不動産会社が買い取る場合は、不動産会社が直接補修することが多く、その場合は売主の責任は免除されるのです。

注意点②通知期間を話し合うこと

改正された民法では、契約不適合に気づいてから1年以内に通知をしないと、買主は請求権を行使できないとされています。
ただし、この通知期間も売主と買主のあいだで自由に決めることができます。
実際の不動産取引では、通知期間を3か月としているケースが多いです。

注意点③事前に不動産を調査しておくこと

売却する不動産の状態を事前に確認することは、リスクヘッジになるため重要です。
たとえば、外壁のタイルが剥がれている場合、タイルの場所によっては日常生活で気付くことが難しいでしょう。
このような不具合を見落としたことが原因で、買主とのトラブルに発展するおそれがあります。
トラブルの予防策として、有資格者による建物状況調査をおこなっておくと安心です。
建物状況調査はホームインスペクションとも呼ばれ、住宅診断士と呼ばれる専門家が建物の状態を目視で確認する調査です。
費用相場は、調査を依頼する会社や調査内容によりますが、5~7万円程度です。

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まとめ

不動産を売却するときに重要な契約不適合責任について解説しました。
契約不適合責任とは、買主に引き渡した不動産と契約内容が異なる場合に、売主側に問われる責任です。
買主は、履行の追完・代金の減額・契約解除・損害賠償という4つの権利を持っています。
民法改正前に運用されていた瑕疵担保責任との違いは、責任の適用対象を明確化した点と買主の権利が増えた点です。
売主は、注意点となる免責項目のピックアップや事前調査を徹底しましょう。
不動産会社による直接買取であれば、契約不適合責任を免責できる場合があります。
株式会社まるのいえ本店は、茨城県水戸市で不動産の仲介や直接買取をおこなっています。
無料査定も受け付けておりますので、ぜひお気軽にご相談ください。

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